認清買樓7大伏位避陷阱：查冊、維修、業權、凶宅、買賣價【星之谷專欄－經濟一週】

買賣物業通常經地產代理處理。代理有責任替買家釐清單位業權及重要瓜葛，但也不必要、且沒法將所有資料向買方解釋。事實上，也無法介定經紀是否已披露所有資訊。「買樓唔係買棵菜」，買家裝備一下自己，多認識伏位也是好事。

首先是實用面積、樓齡及土地用途，這些資料可從政府「物業資訊網」取得，舊樓及唐樓亦可找到，每個紀錄要付9元手續費。至於土地用途，「物業資訊網」雖然有位置註明該樓層屬哪種用途，但筆者遇到一個個案，該層有一個住宅單位，其餘九成面積屬天台，但在「物業資訊網」籠統地將全層列為「住宅」。

查冊有學問

有些舊樓或唐樓低層單位有機會屬「商業用途」 ——即使過往一直住人。「商業」比住宅便宜，如果以住宅價買「商業地」可能蝕底。如想查證某一特定空間的用途，須到屋宇署購買該單位的平面圖才能作準。

其次是土地查冊，分10元至25元兩種，分別為「現時詳情」和「過去及現時詳情」，前者不顯示已解決的瓜葛(例如已清還的按揭)；後者會顯示所有曾登記的紀錄。

如果物業是「送契樓」，五年內銀行普遍都會拒絕承造按揭。另外，文件中「encumbrance」(業權負擔)一欄如果沒有特別註釋」一般而言業權沒有問題；如果有，解讀查冊有一定學問，若果沒有地產經紀幫手，可能需要按揭律師過目後才好簽臨約，或涉額外律師費用。

第三點要注意大維修或翻新，住宅大廈如果正在大維修或翻新，理論上費用由賣方支付。但如果臨約未有寫清楚，可能最終由買方支付。大維修資料可從業主立案法團取得，也可以到屋宇署網頁查閱大廈有沒有維修通告，又或未註上土地註冊處的維修令。

第四點是由於早幾年發生幾宗假業主事件，近日的買賣合約上，訂金習慣上寫賣方律師樓名字，而對方律師將成為保管人(stakeholder)。切忌直接開票給賣家，因為賣方是否業主本人，律師自己會查清楚。如果發覺賣家並非業主本人，或賣家僅屬獲授權人，但授權書出現問題，對方律師會取消交易，把訂金退給買家。

買樓期間，業權有時的確會出現問題，但這些事情就算沒有地產經紀幫忙，律師樓亦懂得處理，所以毋須太擔心。

第五個伏位是凶宅。想查凶宅的最有效方法是親身到幾間大銀行索取估價，如果估價與市價相若，很大機會不屬凶宅或同層單位。

第六點注意如果購買的是車位，本身又不是該屋苑住戶，業權有機會出現問題。就算沒有業權問題，但公契寫明車位業主必須是屋苑住戶，理論上，法團有權阻止非住戶車輛駛入該屋苑。要知道屋苑有沒有這種限制，準買家可以從土地註冊處查閱物業公契或地契沒有相關條文。

最後第七個陷阱是買賣價。如買入價過於低過市價(例如超過20%)，申請按揭時有機會出現問題，銀行會懷疑物業「近親送贈」，拒絕受理。而有些銀行或會要求申請人簽署承諾書 (undertaking)，聲明和賣家不是近親關係。不過，如果買賣經地產經理，這項問題有較大機會解決。

子非魚