發展商突推「提早成交」折扣 90後情侶貪優惠首期險飇200万元【星之谷專欄－蘋果日報】

買樓原本是開心事。一對90後年輕情侶去年買入一新盤樓花，打算兩年後結婚建安樂窩，待物業臨落成才正式申請按揭，不過發展商近月突然推出楼价折扣，吸引他們盡快申請按揭找清尾數，怎料這個優惠險些成為他們上車之旅的「大伏」，幸好亦有方法解決。

話說Sam及Susan（化名）去年買價值610万元的新盤樓花，發展商介紹了兩個支付計劃，一個是「建期」——先繳10%訂金，到物業約兩年後落成前幾個月，才申請按揭上會；另一個是「即供」——即時申請按揭，兼且有楼价折扣，但缺點是未必能申請高成數按揭。

Sam跟Susan當時認為採用「建期」似乎較好，融資額較大，資金更鬆動，往後投資或做生意都更靈活，最終兩人敲定這個計劃。

發展商突推「提早成交」折扣

不過近月事情有些變化。原來發展商見今年市況不明朗，為了提早將資金回籠，針對像Sam及Susan這些「建期」客戶，特別推出「提早成交」優惠，如果接受的話楼价便有折扣。

兩人見折扣相當吸引，兼且估計住宅落成日不算太遠，可盡快鎖定物業價格申請按揭，看似有利可圖，遂選擇「提早成交」。可是當申請按揭時，麻煩便出現了。

由於Sam及Susan 想申請8成至9成高成數按揭，需要買按揭保險，而他們的楼价超過600万元，按揭保險只容許「建期」支付，其定義是要在按揭貸款提取日之時，物業已經取得入伙紙。

但Sam及Susan的個案是「提早成交」，貸款提取日物業尚未入伙，等於放棄了「建期」，故此未能獲批8成至9成按揭，只能申請6成按揭，首期由原本61万元，大升至約244万元，升幅3倍即約184万元。

事實上，他們並不是罕有個案，筆者近月見過最少4、5個客戶為了貪少少優惠「提早成交」，而忘了按揭規限，有些甚至考慮抬錢上會，甚至撻訂。不過筆者向他們建議嘗試「彈弓手」，與發展商斡旋要求取消「提早成交」，避免在疫市下荷包受損。

有業主問：「如果是600万元以下物業，採用提早成交方案，就算不是建期支付，都可以經按揭舊制敍做8成按揭吧？」答案是對的，但問題是這位業主不了解按揭保險公司計算按揭的方法。

簡單而言，他的物業原本是610万元，提早成交後，有十多万元折扣，變相實際楼价是600万元以下，以為這樣就可以過關、透過按揭保險公司借足8成。但其實按揭保險公司的標準是以買賣合約列明的楼价（610万元）釐定，在這個案而言是超標，只能借6成，而批核的實際貸款額卻是以折後楼价計算。

正如上述所說，按揭保險公司對於「建期」的定義，是放款日時物業必須已取得入伙紙，而發展商很多時都因為種種原因延遲交樓。遇到這問題，其實不必擔心按揭層面會出問題，因為銀行也會自動延期放款。

但要留意，當按揭延期的話，有些銀行可能需要借款人補交最新入息證明，如果期間失業或放無薪假，就不能順利獲得按揭貸款，所以選擇銀行時須慎重考慮。另外，環聯（TU）信貸報告有效期為3個月，如果因成交延期失效，銀行便要重新核查。

子非魚

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