定息按揭豁免壓力測試 成換樓客的「終極救星」【星之谷專欄－蘋果日報】

按證保險公司近月推出「定息按揭計劃」，實際利率較以浮動拆息為基準的H按為貴，市場一般反應是「無着數」。不過業主識玩的話，就會知道這個計劃入息要求較低，有幾項情景適合應用，甚至是換樓客的「救星」。

舉例，假設準買家入手一層2,000万元豪宅，最盡可申請5成按揭，即貸款額1,000万元，並須通過利率加3厘的壓力測試，最低入息要求為94,632元。不過，定息按揭計劃豁免壓力測試，貸款上限為1,000万元，就算買2,000万元豪宅亦適用，以10年定息期計，最低入息門檻僅79,546元。
而在實際操作上，定息按揭計劃有3個場景可以應用：

1.換樓

現時市區三房單位動輒1,000万元以上，如果一般中產業主換樓至三房單位，採用定息按揭的話，入息要求便降低，隨時可「慳番」擔保人，毋須找家人朋友「搭膊頭」，換言之，定息按揭可謂換樓客「救星」。

2.多樓業主

持有幾層物業的「收租佬」若果想透過轉按套現再作投資，往往因為收入不足未能通測壓力測試，套現資金相當有限。一般而言除非人工超高，擁有3層樓或以上業主，如果想轉按很難通過壓力測試；但若果其中一層轉按至定按計劃，由於該層樓毋須通過壓力測試，入息要求便會降低，可以套現更多。

3.發展商二按

如果兩年前買樓申請發展商二按，可以利用新按揭成數（1,000万元以下最多可申請8成至9成）轉按至銀行，「甩二按」享受低息，惟未能套現之餘，亦需要通過壓力測試。這時候若採用定息按揭，入息要求便大大降低。

舉例，若果準業主2年前買新樓採用發展商二按，當時買入價為800万元，借8成按揭（貸款額640万元）；供款2年後，尚有624万元貸款餘額。轉按至銀行的話，壓力測試下最低入息要求為59,050元，但如果採用10年期定息按揭計劃，免壓力測試下入息要求低近1万元至49,312元。

不過定息按揭計劃有不少缺點，值得業主細心參考：

缺點一：沒有Mortgage-link

定息按揭計劃未來30年都沒有按息掛鈎存款戶口（Mortgage-link），未能以相等於按揭利率的活期存款利率抵銷利息支出；而近年定期存款利率亦低於按揭利率，亦普遍有新資金等限制，因此並不划算。此外，這項計劃罰息期長達3年。

缺點二：零現金回贈

銀行不會提供現金回贈予參與這項計劃的業主，亦不會給予佣金按揭轉介機構，故此客人亦不能從按揭顧問手上賺取回贈。以現時新造按揭總現金回贈率最高1.95%計算，1,000万元貸款額理應可以袋走19.5万元現金，選擇定息按揭計劃則會喪失這筆現金。不過留意，現金回贈超過1%需要扣減按揭貸款額。

缺點三：息率較貴

定息按揭計劃利率明顯比H按貴。以10年定息期為例，期內利率為2.55%，10年後變最優惠利率（P）計劃，按息為P-2.35%（2.9%）；定息期20年的話，期內利率為2.75%，20年後為P-2.35%（2.9%）。相比現時H按實際息率1.9%可謂貴非常多，如果之後拆息繼續跌，H按與定息按揭差異更大。

若果拆息一反市場預期往上升？由於現時H按封頂利率為2.5%，依然較定息按揭2.55%至2.75%便宜。除非最優惠利率上升，例如「大P」由現在5.25%，升至5.75%，而拆息同時跟隨上升，導致H按實際利率升至2.75%，才比10年期定息按揭計劃利率2.55%為貴。

惟以未來幾年環球經濟展望，美國聯儲局目標利率須由現時0%升至接近3%，最優惠利率才有機會上升，筆者預期發生機會率並不高。不過金融市場永遠是never say never——2006至2007年期間最優惠利率曾飆至7厘以上，難矢言未來沒有機會重現，一旦發生，屆時定息按揭計劃當然有着數。

子非魚

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