隱暪失業怕按揭唔批？銀行3大手段「收風」【星之谷專欄－香港01】

申請按揭貸款像博奕遊戲——準業主千方百計希望銀行批出，銀行則諸多方法查核準業主入息是否符要求。若果準業主本身入息不俗，遞交入息證明後並申請按揭，在正式獲批前「空窗期」突然失業或被迫放無薪假，銀行到底會如何「收風」獲悉這項資訊？

客戶明哥（化名）今年3月中簽臨約買樓並申請按揭，當時疫情尚未擊潰其所屬金融行業，收入高預料必然會通過「供款與入息比率」及壓力測試等要求，惟毫無先兆下明哥突然被放無薪假，他懼怕銀行突擊核查其財政狀況，然後「彈弓手」取消按揭貸款，慌張不知如何是好。

其實按揭申請表上本身有條款列明，申請者若果財政狀況改變（change of financial condition），例如失業、減薪、無薪假等，都需要通知銀行。惟正常人都不會主動通知，打算獲批按揭後「過了海便是神仙」，但這是不對的，就算客戶沒有主動通知，銀行亦有方法查核。

出糧戶口紀錄或留失業線索

首先，如果出糧戶口和申請按揭都採用同一間銀行，銀行按揭貸款批核員有機會循電腦系統查閱申請人的出糧紀錄；如果發現自動轉賬出糧紀錄突然在最新一個月份消失了，便會得知申請人已經失業，入息未達到要求，將會即時遭拒批按揭。

其次，如果申請高成數按揭例如8成或9成，除銀行批核申請者入息外，也需要按揭保險公司批核，例如按證公司或昆士蘭按保，或會要求申請人補交受僱公司最新一期糧單。

舉個例子，申請人正常是每月20日發放薪金，其4月初向銀行申請按揭，當時手持三個月糧單，獲銀行接納；而這些資料再要交由按揭保險公司批核，惟疫情令批核受阻，申請表到按揭保險公司批核部時已屆4月21日，申請人或有機會被要求補交4月份糧單。

往時批出按揭時間只需大約2至3個星期，現時可能要1至2個月時間，尤其是申請高成數按揭牽涉按揭保險公司關係，令補交糧單機會大增，等於殺出一個程咬金暴露自己失業狀況。

第三，有些銀行會在物業臨將近正式成交前，打電話去申請人受僱公司就其受僱情況進行核查（employment check），以確認是否仍然受僱、入息資料是否準確等等，不過進行這類核查的銀行為數不多。

事實上，為避免失業引致的申請按揭失敗風險，上車客大可以在工作尚穩定時，爭取時間做按揭預批，獲批後有一個月時間搵樓，如買樓後貸款額不超過原先預批的金額，則毋須重新批核。不過，不是每間銀行提供預批服務，有些要收取手續費，成功提取貸款後則會退回有關款項。

另外，筆者近月亦在其他報章專欄述及，如果擔心失業來襲，可以提早申請按揭保平安，不妨參詳。最後利申，以上觀點是來自筆者多年來從業經驗，不代表銀行或按揭保險公司立場。

子非魚