瀕失業上車客一招阻銀行拒批按揭【星之谷專欄－蘋果日報】

世上最可怕的事不是難上車，而是買樓後面對突如其來的失業大浪，繼而銀行拒批按揭貸款，隨時狠狠撻訂遭「踢落車」，筆者經歷不止一次金融危機，其實在這些時刻仍有招數可以力挽狂瀾。

售賣昂貴品的零售業中層Samuel（化名），在一月初買入一個新盤單位，當時雖然正值社會事件，但他依然無懼入市，揀選折扣率較佳的即供付款計劃，在180天後才開始供款。

怎料簽訂正約後不久，竟然爆發出新冠肺炎黑天鵝，經濟遭到海嘯式摧毁，近乎看不到復蘇曙光，大部份行業尤其是零售業紛紛要裁員或是遭放無薪假，這些新聞對於Samuel而言每天都是煎熬。

Samuel是前線店舖經理，本身已經被迫手起刀落裁員或勒令同事放無薪假，但近數個星期他感覺到自己或許是下一個被開刀目標。偏偏現在差不多到找尾數限期，一旦失去工作未能通過按揭入息要求，層樓隨時泡湯，遂向筆者求救。

提早申請按揭與裁員潮競賽

筆者知悉其選擇的是即供付款計劃，查實如果擔心工作不穩或可能被迫放無薪假，因而拖累入息未能通過供款與入息比率（Debt Servicing Ratio）及壓力測試，可以向發展商要求提早找尾數，並早日向銀行申請按揭，現時坊間任何一間都願意承接，獲批後「過了海便是神仙」。

結果Samuel以「9秒9」速度向發展商要求提早找尾數，並向銀行申請按揭，壓力稍為紓緩，他向自己說只要努力捱多一會兒，按揭正式放款就一身輕，惟仍難避免每天要面對都被炒的恐懼。

如是本身買新樓時選擇的是建期付款方式——即準業主樓花期不用供款，收樓後才開始供款呢？建築期付款計劃，是在物業取後入伙紙而成為「現樓」後才需要找尾數，因此，望著一、兩年後未知的經濟環境，買家沒有太大的主導權。

不過走盞位是準業主可以提早向銀行申請按揭，有些銀行可以在收樓前半年內接受申請，便可以盡早提交入息證明，臨收樓時不用最補交最新入息證明，毋懼收樓半年內臨門一腳申請按揭才「撻Q」。

當準業主選擇這些銀行、按揭獲批後，就算之後份工有甚麼異動，只要盡全力每月準時供樓便可以確保層樓不會流失，總好過因為失業而未能申請按揭，從而慘遇撻訂收場。

不過要留意，經建期付款計劃提早申請按揭，銀行最多只可以批出6成；如果要做6成以上高成數按揭的話，按證保險公司（HKMC）只接受關鍵日前3個月申請。

因此，瀕失業準業主的上樓路線圖應如此——如果發覺工作不穩，先提早申請建期按揭並鎖定6成貸款額。到離關鍵日前3個月，如果工作沒有變化，亦沒有被減薪，到時可再經銀行申請高成數按揭，便進可攻、退可守。

如果按證保險公司最終未有批出高成數按揭，準業主便可能要申請發展商二按。雖然很多人擔心這項財務工具過了「低息蜜月期」後息率便會大幅遞增，但其實自從去年10月政府放按揭保險規限後，楼价1,000万元以下之發展商二按都可以轉按到銀行，最高為八成按揭，故此這項工具可視為「過橋貸款」形式。

如果距離收樓之日尚遠，比如超過半年，坊間沒有任何一銀行接受建期支付計劃按揭申請；買家便要考慮向發展商申請改為即供計劃，除了可即時申請按揭，有些均真的發展商還會考慮提供適用的即供計劃楼价折扣優惠。

但必須強調，當楼价超過舊制的按揭成數及楼价範圍，例如楼价超過600万元，即供樓花是不會獲按證保險公司批出高成數按揭，只能依賴發展商二按，敬請注意。最後祝疫情早日過去，經濟復蘇日日有工開。

子非魚

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