甩名轉按聯名物業套現多逾百万元【星之谷專欄－經濟一週】

夫妻不再以聯名方式買樓，騰出首置名額是近年樓市流行現象。不過自從去年政府推出新按揭保險措施後，聯名買樓反而更容易借按揭融資，套現額多逾百万元，有助物業由一間變兩間。

2016年政府推出從價印花稅(DSD)後，業主再買樓須繳付15%稅項，令近年夫妻子買家拒絕聯名買樓，致令丈夫買第一層樓；妻子買第二層樓。由於兩人均是以首置身分「上車」，能避開辣稅，只需繳付較低的第二基準稅率。

然而，自從去年10月政府放寬按揭保險成數後，1,000万元物業可以申請八成按揭，而且近親轉讓後，轉按亦容許申請八成按揭，物業「一開二」財技便出現一個新玩法。

按保成數放寬後新玩法

假設夫婦以各佔一半聯名方式買入700万元住宅，兩年前申請六成按揭，按揭貸款額420万元。物業現時升值至800万元，按揭餘額供剩400万元。

若丈夫把聯名物業以「甩名」方式賣給妻子，妻子可以利用新按揭成數轉按借盡八成(640万元)，這亦是「甩名」交易最盡可借到的成數。

妻子轉按640万元後，撇除本身供剩按揭餘額約400万元，可套現240万元。

妻子其後將這筆錢交予回復首置身分的丈夫作首期之用，以單名買第二層樓，並豁免繳付昂貴的15%新印花税，僅繳交較便宜的舊印花税。

值得注意的是，丈夫將聯名物業「甩名」賣予妻子，由於屬近親轉讓，同樣可以舊印稅花計算稅款，甚至是賣樓牽涉的額外印花稅 (SSD)。

而「甩名」牽涉出售50%業權，舊印花税是以楼价一半計算。對比舊方式，即第一層樓由夫妻任何一人名義買入，而不是聯名，便不能享用新按揭保險成數轉按。

套用上述例子，楼价由700万元升值至800万元，按揭貸款餘額為400万元，轉按最多能借六成按揭，即貸款額480万元，僅套現80万元，對比聯名物業「甩名」套現240万元，買第二層樓子彈大幅減少160万元。

在香港，儲「磚頭」才是王道。如何利用按揭財技令物業「一開二」、「二四」？是達致財務自由最有效方法。根據筆者上述例子解釋，在現時按揭玩法下，聯名買樓明顯比單人名義買樓更容易融資，更快邁向財務自由。

不過要留意，聯名物業「甩名」亦有一些技巧要注意。若第一層聯名物業甩名時透過按揭保險借八成按揭，再買新一層樓最多僅能借六成。

相反，若第一層樓只借六成按揭，「甩名」後再買新一層樓，便可經按揭保險借最多九成，但先決條件是第二層樓必須是本人自住。

因此，在決定第一層樓應否以聯名方式買入時，要考慮層樓未來預計升幅，以及第二層心儀住宅估算楼价、長遠是否需要換樓等。

最後溫馨提示，聯名買樓時若採用長命契，倘任何一方不幸出事，配偶可自動獲得另一半的業權，毋須處理繼承手續。

相反，倘若以分權方式持有，一切以遺囑為準；否則，將有機會與其他家人分得業權。

子非魚