疫情下的殺訂風險 買家自保條款大公開【星之谷專欄－東方日報】

本港疫情變幻莫測，確診人數時而減少，突然又迎來第二波，令人措手不及。在香港任誰都不知道自己是否下一個被隔離人士，在疫市下撈筍盤、避免殺訂數十万元方法，就是在臨約上寫明「戴頭盔」條款，以策万全。

無論是買家或賣家，在臨約和正式合約上都需要寫明——如果不幸成交期內需要檢疫或進行14天隔離，因而未能完成買賣手續，包括簽署轉讓契、完成按揭申請手續等，成交期便需要自動延長，直至隔離完畢後可以完成相關法律文件為止。

如果沒有寫入這些條款，當簽立正式買賣合約後，無論是買方或賣方未能履行合約，也只能另立協議中止或對簿公堂。常見的做法是 ，如買方未能履行，賣方可選擇「殺大訂」——以楼价600万元計相等於60万元。相反，如賣方未能履行則買方可選擇強制成交。

委託授權人幫自己「買保險」

買賣雙方要應對上述情況，除了在合約上「戴頭盔」外，其實另有一個解決辦法，就是雙方先找一個授權人，例如非緊密接觸的親人，在律師樓簽署授權書委託其協助買樓或賣樓。假使不幸被隔離，授權人都可以代表完成成交及按揭。

不過要留意，要完成按揭，買家需要在該銀行率先開戶口，這個是授權人無法處理的；建議預先開通，那麼授權人便能代表他完成其他文件手續。

若果被疫情癱瘓的不是買家或賣家，而是任何一方律師樓代表——例如律師樓員工被隔離、辦公室所在大廈被封閉未能如常運作，都必須在合約上清楚列明交易有需要因應這些情況延長，直至完全復工為止，否則依然有「殺訂」、「踢契」風險。

正被交易的物業項目也一樣——臨約應寫明如果大廈因疫情被隔離，買家或銀行不能驗樓及收樓，成交期需要自動延長。如果沒有這條款，一旦遇上銀行需要驗樓、但大廈被隔離，有機會按揭不獲放款，令買家在成交日未能透過按揭貸款「找尾數」，而導致賣家「殺訂」。
以筆者所知，本港某大型地產代理在臨約上清楚列出這些條款，但如果中小型地產代理公司未有，甚至是讀者需要樣本，不妨向筆者索取。

不幸離世的交易應對方法

有客人問：「如果成交期間不幸確診，甚至離世，物業應怎樣處理？」這是筆者絕不願意看到的情況，但在學術及分享知識角度上，也希望在這裏闡釋一下。
假設物業正式成交前買家因病離世，後人如果不想被「殺訂」，需要在成交日前準備好尾數，賣家一般都需要繼續交易；如果準備好尾數都被殺訂而又正申請遺產承辦，則可以循民事訴訟方式向賣家追討，勝算頗高。

但另一個問題是，尾數是不容易籌措的，原因是買家離世後銀行按揭是不會容許後人申請和提取，除非已經完成遺產承辦並確定了受惠人是誰。而這些動輒需要3至4個月，一般難趕得上成交期，最終或許避不開「殺訂」收場。

換個角色，如果是賣家離世呢？後人可以先完成遺產承辦，再繼續交易，但正如上述所言需時3至4個月；買家如果耐性有限，可以「踢契」取消交易，但需要從民事訴訟取回大訂，官司也不一定能打得贏，這個風險需要自己衡量。

子非魚

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