「分契」可推高按揭成數 – 住宅、車位業權分拆【星之谷專欄－經濟一週】

樓市稍微下行，買樓一族又出動。有準業主剛買入一個連車位的住宅單位，總值1,100万元。原本打算承造五成按揭，惟碰巧近日手頭較緊，遂向筆者求教有沒有方法，將住宅及車位分開申請按揭，令前者按揭成數推高至八成，解決現金流煩惱。

假設住宅楼价為900万元、車位200万元，兩個項目是同一買賣合約。

以總值1,100万元計，只可以申請最多五成按揭，即貸款額550万元。

能否將樓、車位分開拆售？則要視乎樓契本身。如果兩者本身是「合契」，即綑綁一起不能分割，不可以當成是兩個獨立項目交易，基本上只能「硬食」五成按揭，即最多借550万元貸款額。

除非大力鋤業主價，將成交價撳低至1,000万元，才可申請八成按揭，借足800万元。

住宅、車位業權分拆

另一業主可以嘗試的，就是要求賣家在物業成交前進行「分契」，將兩個項目拆開，住宅和車位分別由不同業主買入，例如丈夫及妻子，便能夠分開承造按揭。

惟代價是律師費所費不菲，而且可能需要拉長成交期，「等錢使」的賣家未必肯制。

除此之外，車位能否分契也要視乎能否分到業權份數及公契有否限制分契行為等，所以也不一定想做便能做到的。

如果住宅單位和車位本身是「分契」，價值900万元的住宅和200万元的車位，則可以分開
兩張買賣合約，並分別以不同業主名義買入，例如住宅歸丈夫；車位歸妻子。

丈夫層樓可以借八成高成數按揭，即720万元；妻子車位亦可以借四成按揭，即80万元，總貸款額為800万元，相等於整個項目承造近七成按揭。住宅跟車位亦會跟各自適用的印花税。

值得注意的是，若兩張合約並非夫婦分別簽署，而是以單一買家名義買入，將以1,100万元去計算印花稅，並以住宅適用的印花稅計算，不能900万元當一個稅階；200万元當另一稅階。

筆者分享第二個更棘手個案－準買家打算買入價值1,200万元的住宅物業及價值100万元的車位，兩者屬「分契」，但前者只能申請五成按揭(600万元)，準買家希望推高按揭成數。

而他的做法，就是在買賣合約上，將住宅物業部份列明1,000万元；車位列明300万元，總作價仍然是1,300万元。

假如兩件物業是同一買家買入，而想分開兩個按揭申請的話，便會被認為是「多於一個按揭的申請人」。住宅方面雖然仍可申請最高八成按揭，但壓力測試的要求便嚴了許多；車位的按揭成數則需扣減一成至三成。

比較理想的做法是先申請住宅按揭，而車位則full paid成交，待兩宗買賣都成交後，才將車位翻按至三成。成交一刻的按揭貸款額是800万元，其後將車位加按後變成890万元。

除此之外，還有相當重要的一點，就是若果一宗買賣過分低於市價成交，例如折讓兩成或以上則有送契之嫌，申請按揭時或許會遇到阻滯，建議買家先到銀行做按揭預批，以防万一。

順道談談如果在同一屋苑有車位及住宅，可考慮兩者綑綁一起同時轉按。

有銀行會將兩者視作同一物業，令到按揭成數更高，834万元以下可以借六成；1,000万元以上借五成，轉按後能夠套到更多資金。

子非魚