夫妻「甩名」撈第二層樓小心按揭保險中伏位【星之谷專欄－香港01】

肺炎肆虐下，本地物業出現輕微減價潮，吸引本身持有一層物業的業主出手買第二層樓，財務上透過「甩名」及「轉按」的操作來進行。星之谷首席顧問子非魚將於本文詳細闡釋及分享新例下的中伏位。

所謂轉按，即是業主將原有按揭計劃由A銀行轉到B銀行，例如本身業主層樓值700万港元，在A銀行供剩350万港元按揭餘額，即按揭成數為五成；現時業主想到B銀行重新申請六成按揭，獲批核貸款額為420万港元，意味套現近70万港元。

而這筆70万港元資金，業主並不能直接用作首期去買樓，因為本身持有一層樓，再買第二層樓需要繳交15%從價印花稅（Double Stamp Duty，DSD），故此必須將這筆錢交予作為首置客的配偶或家人去買，才能避開這個辣稅。

值得注意的是，以往600万港元以上物業，轉按最多只能夠借六成按揭，以上述700万港元樓為例，最多只能夠借420万港元，歸還按揭餘額後，能套現資金相當有限。

金管局去年放寬按揭保險成數

不過，自從去年金管局放寬按揭保險成數後，便出現了新玩法。舉例夫婦以聯名方式持有一層物業，即各擁有一半業權，若果丈夫可將其部分權益全數賣給妻子（俗稱「甩名」），便能回復首置客身份，就算丈夫再買樓亦毋須繳付15%印花稅。

而妻子100%擁有物業後，可以重新到新銀行申請按揭計劃（即轉按），提高按揭成數並套現。根據去年放寬按揭保險成數新規定，甩名最多可以達物業價值八成。

舉個實際例子。陳氏夫婦3年前買入一層500万港元物業，各自擁有一半業權，當時申請八成按揭，按揭貸款額為400万元；3年後供剩380万元，而楼价亦升至700万元。

這時候，陳生可以將其一半業權經律師以買賣方式售予妻子，回復首置客身份；妻子則將這層700万港元的物業轉按申請八成按揭，獲得560万港元貸款額；歸還380万港元原有按揭餘款後仍能套現180万港元。

回復首置客身份的陳生，便能夠用妻子轉按獲得的180万港元買第二層樓，假設心儀物業是450万港元，這筆180万港元足夠作四成首期之用，毋須繳付15%從價印花稅；計及妻子持有第一層樓，兩夫婦便能展開「儲磚頭」之路。

有業主可能會問，陳生能否用該筆180万港元買更貴的樓，例如900万港元物業？因為去年放寬按揭保險成數後，1,000万港元以下物業最多可借八成按揭。

答案是不能，原因是申請八成按揭首要條件是要「自住用途」，由於妻子本身已經有一層樓申請八成按揭，陳生又以「自住用途」名義再申請八成按揭，則顯得相當不合理，因為兩公婆理論上應住同一居所，而居所理應只有一層。

就算解釋第一層樓是給其他家人居住，這個解釋亦不獲審批按揭保險的按證保險公司所接受，因第一層正在享用了高成數按揭，需要自住。

如果第二層樓真的想申請八成按揭，唯有當初第一層物業轉按時只申請六成，按證保險公司才會接受，原因是他們只接受夫婦一層物業以「自住用途」申請按揭保險。按上述例子，陳太轉按申請六成獲得420万港元貸款額，歸還380万港元原有按揭餘款後只能套現40万港元，再借九成按揭買樓，亦只能買價值400万港元的物業。

如果持有聯名物業的不是夫婦，而是母子，事情就好辦。原則上按證保險公司同意母子可以分開自住，各人持有一層經高成數按揭買入的物業便說得通。「甩名」轉按套現獲得180万港元後，可以借八成按揭買900万港元樓。

結論是，金管局去年放寬按揭保險成數後，夫婦聯名物業「甩名」後再轉按，一層樓變兩層樓的財技方式較以往容易，但兩層樓只可以其中一層申請高成數按揭，業主要懂得取捨，計算那種做法較為可行。

現時最佳按揭計劃為按息2.5%，總回贈1.8%-至1.9%，但回贈需扣減貸款額。

子非魚