印花稅辣招反成了樓市救命草【星之谷專欄－經濟一週】

香港經濟急劇下行，政府連番推出紓困措施，社會上亦有聲音要求樓市「撤辣」，避免楼价大瀉。

不過財政司司長陳茂波已經表明不會「撤辣」，筆者亦同意「撤辣」實際上是好心做壞事，或導致恐慌性抛售物業，後果將會不堪設想。

目前樓市有三大辣招，包括從價印花稅(DSD)，額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)，分別於過去10年不同時間推出，細節亦不時微調。

「賣吃買唔番」助逆市抗跌

先談談從價印花稅(DSD)。如果港人本身名下持有住宅物業，再買多層住宅便需要繳付15%稅項。

這項辣招可謂是「大辣」級數，過去多年有效打擊投資者入市買樓，筆者亦必須承認自己是這項政策的長期受害人──由以往一儲夠首期便再買多一層住宅，到推出後再未有沾手住宅市場，只能買車位、工廈、商廈以望梅止渴，眼見近期一些住宅劈至「筍價」水平，亦只能抱怨時不我與。

不過，這項政策亦正正為今天樓市帶來強勁的抗跌力。

根據以往統計，超過20%的本地業主持有多過一個物業，假設大家都預期樓市下跌，想高位沽貨，低位撈貨，但要繳交15%辣稅，便會即時打消沽貨念頭，寧願持貨度過寒冬；就算出貨，價格亦企得相當硬，怕「賣咗買唔番、買番都要再畀15%『辣稅』」，令樓市不會出現恐慌性抛售。

讀者大可觀察過去9個月期間，香港經歷了前所未見的反修例風波及傳染力極強的肺炎疫情，楼价仍只是輕微下調，物業投資者堅持不出貨是重要原因之一。

第二項辣招是額外印花稅(SSD)。這項辣稅主要是針對物業投資者的短線抛售操作，假設買入後持有6個月內賣出，須繳付20%稅項、6至12個月則為15%，12至36個月則為10%。

首置客上車通常都會申請高成數按揭例如80%至90%，一旦遇上跌市，便會擔心「負資產」，遂快速賣樓止蝕離場，最終或出現「人踩人」情況，就像散戶借槓桿炒股票一樣。

但如果賣樓需要付出成本，而且高達交易價格近20%，代價比負資產影響還要大，令業主不會被情緒主導，有效制止短時間內拋售物業，增加整體樓市抗跌力。

至於買家印花稅(BSD)主要針對境外人士，非本港永久居民買樓須付15%稅項，若撤回或誘使境外資金湧入，惟不利整體社會氣氛。

基於以上原因，筆者不同意政府這個時候撒辣，惟部分辣招細節確有改善空間。

例如換樓方面，業主「先買後賣」時，須先繳付15%辣稅，一年內賣出舊物業便可以申請退稅。但退稅只適用於買一層新樓再賣一層舊樓，而不能買一層新樓再賣幾層舊樓。

舉個例子，假設陳先生持有三層蚊型舊樓，打算繳付15%辣稅換一間大屋自住後，再於一年內賣出三層舊物業並申請退稅。

現實上卻不容許，只能買一層賣一層，不能買一層賣三層退税。故此陳先生換樓前須先沽出兩層樓，再買一層新樓，再沽出最後一層舊物業，才能獲得15%退税。政府如果想幫換樓人士，可以從這個方向作出改善。

子非魚