80歲長者買新房協樓被拒批9成按揭【星之谷專欄－蘋果日報】

香港人買樓慾望是沒有年齡界限的。筆者近日接觸到一名近80歲的房協新樓買家，現時已經在揀樓階段，常識都知道這些新樓因為是資助房屋關係，應可以獲批9成按揭，但原來擔保人資格成疑，按揭成數竟然會急降至5成，嚇到老人家腳仔軟。

前身是「置安心」計劃的房協資助出售房屋—屯門翠鳴臺、沙田綠怡雅苑、將軍澳翠嶺峰—現時已在揀樓階段，這批號稱實而不華的新樓，申請資格與新居屋差別不大，買家可以直接向銀行申請9成按揭，毋須買按揭保險，惟需要提供入息證明及通過壓力測試。

程婆婆（化名）買了翠嶺峰一層價值320万元的單位，其後到一間銀行申請按揭。她退休已近20年，所以沒有入息，但有一筆儲蓄，仍然堅持希望買入一層新樓，子女見母親買樓意慾大，都願意做其擔保人，成全母親置業夢想。

銀行突收遮拒批9成按揭

不過惡夢來了，銀行突然致電程婆婆，提到其擔保人女兒原來因為正供另一層按揭，雖然貸款額不大，但明言拒批9成按揭，只能批出5成，變相首期開支由僅32万元突然飇升至160万元，幾乎是耗盡所有積蓄，程婆婆聞言即激動大罵，但無奈銀行因制度問題無法鬆手。

程婆婆子女遂找筆者幫忙，筆者亦有致電房協了解情況，原來如果擔保人有按揭在身，房協便會拒絕做資助房屋按揭擔保人，按揭成數急降至僅6成；而銀行由於擔保人有按揭在身，成數更進一步扣減1成，因此最終只獲批5成。

由於現時很多經綠表或白表買房協樓的準業主，都是經「家有長者優先選樓計劃」購買的長者，有些是主動要買，有些是幫家人手上車，惟共通點都是要靠子女擔保，因此碰到上述問題買家料為數不少。

不過幸好，筆者協助程婆婆轉介至一間暫稱願意照批9成按揭的銀行，只要壓力測試過關便沒有問題，毋須被強制降低按揭成數，但目前未有最終批核結果。如果連這間銀行都請食檸檬，最終便要撤換一位沒有樓按在身的擔保人。

如果擔保人本身正在供按揭，再為家中長者擔保買樓，而物業楼价是800万元或以下、按揭成數7成或以下，按目前實際利率2.5%計算每月供款，再加上自身物業供款，供款與入息比率（Debt Servicing Ratio）不能超過40%，即若果每月合併供款為30,000元，月入須為75,000元以上。

惟若果加息3厘的壓力測試下，根據按揭利率5.5%計算，供款與入息比率則不能超過50%，即若果每月合併供款30,000元，月入須為60,000元以上。

如果楼价是800万元或以下，而按揭成數高於7成，供款與入息比率上限便會下降至35%，同樣以每月合併供款30,000元計，月入須高達85,714元；壓力測試下供款與入息比率為45%，即月入要求66,667元，並不容易通過。

以上個案只發生在房協資助出售房屋計劃下的一手樓。至於房協二手樓例如「住宅發售計劃第二市場」下之「住宅出售計劃」及「資助出售房屋項目第二市場」，按證保險公司會提供9成按揭，就算擔保人有樓按在身，只需繳付額外保費便可獲放行，並可以分期攤還。其他房協二手樓只能最多借6成按揭，除非已經補地價，敬請注意。

子非魚

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