被公司扣糧 或影響按揭成數【星之谷專欄－經濟一週】

新型肺炎持續肆虐，對於經濟的影響逐漸浮現，但別行業要求員工自願放無薪假，亦有行業因為不滿政府抗疫手法而發起罷工。如果有員工陷於上述兩種情況，碰上自身剛剛置業申請按揭，會不會因而遭殃了?

先說無薪假──假設員工被迫放假，銀行審批按揭申請、計算供款與入息比率(Debt Servicing Ratio)時，會否扣減入息?
如果只是每月寥寥數天，雖然現實上當月收入會減少，但銀行不視之為供款能力減弱，亦不會作出扣減。
銀行會繼續根據僱員合約列明的薪酬計算，因此對按揭不會構成甚麼影響。
至於浮動收入例如佣金，如果因為無薪假令業績 下滑，繼而影響有關收入，銀行仍會以過去六個月平均數去計算實際佣金收入。

無薪假太長或被視作浮動收入

不過，如果無薪假維持太長時間，例如每個月一 半時間都是處於放假狀態，那麼銀行未必再能把底薪部分，全數納入供款與入息比率計算，或會導致人息 「不夠計」。

這時候申請人有兩個選擇：

一、計算過去半年平均總入息，如果符合供款與入息比率要求，按揭都可照批。
二、待無薪假計劃完結，再返足一個月工，出糧時就能顯示正常底薪，按揭則肯定沒有大問題。
如果採用方案一，即是將整份糧都當成是浮動收入，而不是固定收入，壞處是按揭成数不能借九成，最多只可以借八成。
至於工業行動例如罷工，銀行某程度上是不理會的。

關鍵反而是，按揭申請人在出糧上是否因而受到影響，而相關的影響，有否顯示在糧單及銀行轉賬紀錄上。
假設工業行動持續多週，公司有扣糧行動，在計算入息時，申請人便要在上述提及無薪假的兩個計算入息方法二擇其一。
如果沒有扣糧，銀行便以正常方法計算供款與入息比率。

銀行收緊貸款要求

近期因為疫情關係，銀行對一些受影響行業，比如旅遊、餐飲、零售等，審批按揭態度有漸趨謹慎迹象。
如果底薪減少，並與僱傭合約有出入，銀行會質疑借款人為何有此落差。
亦有機會將底薪堂成浮動收入，並以過去六個月平均數計算，按揭最多借八成。

有些行業是日薪制，銀行又怎樣計算呢?
傳統而言，若日薪是固定，過去三個月亦返足，銀行可把日薪當成是固定入息計算，照批九成按揭，而毋須計算過去六個月平均數。
不過如果是受影行業，返工日子又不穩定，銀行便可能當浮動入息計算。
最後溫馨提示，如果業主申請九成按揭，雖然浮動收入不能計入息，但年尾花紅卻可以，並以過去兩年平均數計算。
特首林鄭月娥推出按揭保險新計劃後，只要每月供款不超過入息一半，1,000万元以下都可以批出八至九成高成數按揭，不一定要通過壓力測試。

子非魚

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