發展商按揭難甩走剖析個案「死因」【星之谷專欄－蘋果日報】

一群港人，寧願申請發展商二按捱貴息，都要堅持上車，本身荷包已經漸乾塘，但久旱逢甘露，政府去年放寬按揭保險成數規限，這群業主紛紛轉按到銀行享受低息，殊不知因為種種原因，部份人未能脫離發展商二按枷鎖，情況相當危急。

以往市民希望買600万元以上優質樓時，鑑於當時銀行最高只承做6成按揭，這些業主轉而奔向發展商二按懷抱，按揭成數高達8成以上，惟代價是利息甚貴，每月負擔殊不輕鬆。

如果是兩年前買入新樓，假設成交價700万元，發展商二按借足8成，即貸款額560万元；兩年後楼价漲至800万元，若果轉按到銀行只能申請6成按揭（即貸款額最高480万元），業主需要抬錢數十万元清繳舊數，才能順利轉按至銀行。

放寬按保規限拆牆鬆綁

不過，政府去年第四季放寬按揭保險規限，1,000万元或以下物業可借8成銀行按揭，在毋須抬錢的情況下，大量被發展商二按束縛的新樓按揭獲得釋放，上述800万元物業都可輕鬆轉按至銀行，逃離發展商二按高息枷鎖，故此相關轉按交易近月明顯上升。

然而，在一片歡欣聲中，筆者也接觸到有發展商二按業主不幸觸礁，未能成功轉按到達彼岸，以下是3宗案例詳情：

業主阿欣（化名）為家人還錢緣故，曾經利用名下物業去借財務公司（俗稱財仔）套現，而財仔也註入土地註冊處。就這類個案，按保公司不會同意批出8成按揭轉按申請，除非申請人先抬錢繳清欠債。
Samuel（化名）收樓入伙後，由於心急撇甩貴息，立時向銀行申請轉按「甩走」發展商二按，但因為剛剛入伙關係，水電煤登記尚未處理好，申請轉按時用了舊住址，而非新住址，按保公司發現後，質疑層新樓究竟是不是自住用途，因而拒絕批出高成數按揭。
張生（化名）申請轉按時，由於入息不足，需要妻子任擔保人；而當按證公司核查擔保人的環聯信貸評級時，發現擔保人本身擁有另一層物業，由於夫妻理應共住同一屋簷，故此張生被按證公司質疑層樓是否自住，高成數按揭因而被拒批。
遇到張生這種情況，申請人需要提供更多文件，解釋妻子另一層物業之用途，例如提供租約證明單位正在出租，而正在申請轉按那層樓則是自住用途，說服力才較為充份。另外，按保公司有兩間，按證及昆士蘭(GBE)，兩間都可考慮申請，作為後備方案。

從上述3宗案例可知，按證公司雖然放寬按揭保險規限，但轉按批核沒有鬆手，而對於「甩走」發展商二按至銀行高成數按揭的相關交易，對於物業是否屬「自住」的審批過程更非常嚴格。相反，新買一手、二手按揭審批彈性較高，比如妻子本身持有另一層物業，丈夫新買層樓申請8成按揭，在提供合理解釋後，很多個案皆會獲批。

另外要留意的是，雖然在新按揭成數下，800万元樓可借9成按揭，但如果是轉按「甩走」發展商二按，最多只能借8成，而且要通過壓力測試。新買物業按揭則毋須壓力測試，只要每月供款不高於入息一半就可以過關。

雖然轉按最多可以借8成按揭，但由於不能套現，就算1,000万元物業理論上可借最多800万元，但現實上若果按揭餘額為700万元，最終銀行亦只會批出700万元貸款額，不能額外套現100万元。

最後戴回頭盔，以上是筆者觀察和經驗所得，並不代表按證公司立場，一切以按證公司為準。順帶一提，現時轉按最佳按揭計劃為2.5%，總現金回贈率最高為1.9%，留意現金回贈率若超過1%，需要扣減貸款額。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/20200125/CVFIUQ2RGHCEOUG3LMVFIUM6EQ/