投資角度看投資移民（二）將香港物業加按 full pay外地物業【星之谷專欄－頭條日報】

假如本身有足夠現金full pay外國物業進行投資移民，當購買物業後，楼价及匯率齊升，投資者可說是「贏晒」。例如當地楼价升10%，匯率升5%、期間收到的淨租金回報是5%，單計當地投資便賺約20%。另一方面，該筆資金原本可投資在本地樓，假如本地楼价升40%、淨租金回報3%，合共賺43%，一來一回，外地物業雖然賺錢，但其實跑輸23%。

更常見方法是將本地物業加按套現，以full pay購入外地物業。香港近半年來雖然新批按息已升至約2.5厘，但相比外地大部份地區仍然低得多。將香港物業加按，帳面上仍比在當地承按「着數」。在外地以外國人身份申請按揭，成數通常不會太高，將本港套現的資金以full pay當地物業，亦可說是為當地物業敍造十成按揭。

另一種方法是在當地申請按揭，除了不熟悉當地按揭計劃細節及銀行要求外，最大問題是當地政策是否接受以有抵押的物業作為投資項目。如可行最大好處是可選擇銀行及可抵押物業種類較多。

比較少人知道的方法，是可透過本地銀行辦理外地物業按揭。這裏亦有分為兩種，有些銀行提供的所謂外地樓按申請服務，其實只是在香港分行交收文件及認證客戶資料，實際仍在當地分行承造按揭。

有少數銀行可以在本地承造外地按揭服務，以其中一間接受英國及澳洲物業按揭的本地銀行為例，英國物業可提供最高六成按揭，大額按揭（超過50万英鎊）的按揭利率約是2.9厘，只比香港按揭利率貴一點。最特別之處是可以選擇以港元、美元或英鎊（澳洲物業則為澳元）結算，在還款期內還可以在特定條款下轉換結算貨幣，這計劃最大限制是只接受幾個主要城巿核心地區的物業。

子非魚

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