加按套現仍有著數？2020年轉按續升溫【星之谷專欄－經濟一週】

2019年快步入尾聲。過去半年，本港政治危機撲熄了不少市民買樓意欲，而隨銀行相繼削減現金回贈率， 轉按 活動顯著減少。不過，近期轉按成交出現「乍暖還寒」跡象，筆者估計踏入2020年會轉趨活躍。

3個轉按升溫原因

筆者2019年5月首度在本欄撰文，當時題為《半數供樓日子免息秘訣》——透過每兩年轉按、賺現金回贈方式，供樓30年，15年免息。當時現金回贈率最高為2.5%，按息2.375%，意味轉按後首年具有免息效果。而由於按揭罰息期為兩年，只要如每兩年轉按一次，30年供款期間，有一半時間毋須供息。

事實上，上述操作亦解釋了為何過去數年轉按市場急速升溫。筆者旗下按揭轉介公司也在中環環球大廈掛了塊大型廣告牌，宣傳這個概念。不過，幾個月後，銀行即開始削減現金回贈率，由逾2%大幅削至1%，個別銀行甚至減至0%。雖然現時個別中小型銀行轉按仍有1.8%現金回贈率，但無可否認，「半數供樓日子免息秘訣」已經壽終正寢，轉按活動也大幅減少。

筆者曾詢問幾間銀行削減回贈背後因由，他們承認轉按而獲得的按揭客忠誠度太低，僅兩年便轉去其他銀行，而期間按揭利率（H按）僅逾2%。扣除現金回贈、中介佣金、銀行銷售佣金後，利潤率實在太過微薄，四個字總括：「圍唔到數」。不過，近期轉按活動有回暖跡象，原因如下：

1. 政府放寬按揭保險規限後，1,000万元或以下物業首期門檻大幅降低，有業主透過轉按自住物業，套現讓配偶支付第二層樓首期。不過這趨勢暫時較為低調，估計不少潛藏積壓需求尚未爆發。

2. 2019年6月初爆發本港開埠以來最嚴重的社會事件，惟社會氣氛及後有所緩和，筆者預料，有不少市民已蠢蠢欲動預備入市。始終香港土地供應短缺，按揭利率仍低於通脹，2020年樓市成交會在新按揭政策帶動下回升。

3. 香港過去半年出現移民潮及投資海外物業潮，這些都需要資金支持，轉按成為融資工具。

加按始終有著數？

其實，大部分香港人並不想移民，但都希望獲得外國居留權作為後備方案，多個國家都可以透過置業而取得。雖然將香港物業轉按套現後，要承擔2.5%按揭利率成本；不過買外國物業後可以出租，回報率一般4%以上，「以租養貸」產生正現金流，財務上沒有太大困難。一旦社會事件再次惡化，業主可先行撤離，待社會回復平靜後再回流。入籍葡萄牙、希臘等國，更可取得歐盟護照，縱橫歐洲。

此外，愈來愈多香港市民到大灣區買樓，原因是內地放寬了港人到該區置業的限制。但大部分香港銀行未必批出按揭，內地銀行按揭利率高達5%至6%，因此不少人做法是加按香港物業，再一炮過full pay大灣區物業。有個別本地銀行則率先打通兩地，大灣區部分城市新盤可以透過部分香港銀行申請跨境按揭，利率低至3%至4%。

最後溫提，雖然轉按現金回贈率不復當年，但現時最高仍有1.8%，就算不是移民或置業，加按套現賺幾万元回贈，然後把套現出來的貸款，放在按息掛鈎高息戶口(Mortgage-link）對沖，始終仍有著數。

子非魚

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