「物業互換」新玩法博九成按揭套現【星之谷專欄－經濟一週】

按揭保險規限放寬至今已逾兩個月，由於新例只適用於新購買一手或二手物業，轉按只能轉餘額，加按套現之路被閂閘，很多樓市「高級玩家」都攪盡腦汁想辦法去破解，冀得更多融資買多層樓。筆者在本文將會採討一個新的玩法——物業互換，試圖博申請最多九成按揭。

甚麼是物業互换？假設A君和B君各擁有一層一樓，市值同樣是500万元，他們其實可以交換雙方手上物業，表面上兩人等如成為換樓客——賣掉舊物業，買入新物業。

印花稅則是以兩層樓的差價計算，由於兩層都是500万元，在零差額下，印花稅為零元。在另一個情況，假設A君物業值500万元，B君物業值700万元，兩人交換物業的話，差價是200万元，印花税是100 元。

但等一等，誰人會甘願以700万元樓去交換一層只值500万元樓? 正常人不會，但夫婦這樣做卻顯得合理，反正都屬於同一個家庭。

以上個案物業互換後須重做按揭，表面上兩人是換了一層新樓，可否當成是新買入一層物業去計算按揭成數，令兩層樓都能成功申請九成按揭，從而達到套現目的？

物業差價為合約代價

要留意一點是，雙方互换物業，不是簽買賣合約 (sales and purchase agreement)，而是簽一張叫交換合約 (agreement for exchange)，並註入土地註冊處內，這張合約註入代價 (consideration)為兩層物業差價，即200万元。

在這個情況下，有個別銀行願意為物業以市價承做按揭，上限為六成。

至於按揭公司批核一直比銀行更嚴謹，能否視兩個物業為新購買物業，再去批出高達九成按揭？坦白說，筆者迄今未見過相關個案，但估計某些情況下會放行。

舉個例，假設A君和B君是兩兄弟，因為自身原因而希望換入對方單位並自住，繼而作出物業互換這個行動，在按證公司角度可能說得通，申請高成數按揭或有希望。

但假設A君和B君是兩夫婦，這種身分互換物業再博申請九成按揭，按證公司批出的可能性微乎其微。

這是因為理論上申請九成按揭條件須為自住，而兩夫婦同時申請九成按揭，意味兩人同時有兩個所謂「自住」單位，情況並不太現實。

按證公司另一個考慮是楼价。互換物業後，土地註冊處文件「consideration」一欄顯示的為兩層樓的差價；而正常而言，普通物業冊「 consideration」是顯示物業成交價，故此前者顯著地具有大幅度折讓，形成「送贈契」之嫌，業權問題或令銀行較難批出按揭。

比如B君以名下700万元樓換入A君500万元樓，令到B君有送贈200万元價值之嫌。如果兩人物業同樣是500万元，當然沒有「送贈契」嫌疑，但現實上很難兩層樓巧合地價格相同，除非同一屋苑、同一樓層、同一座向。

如讀者有興趣嘗試這個物業互換方式博申請九成按揭，要向按證公司遞交申請表試批。

子非魚