深入了解2019居屋定價基準【星之谷專欄－頭條日報】

於新機制下，房委會將以本港非業主住戶入息中位數40%作為供款，計算出一個可負擔楼价。今年三月公佈居屋定價時的入息中位數（扣除強積金）是39100元，即每月供款不應超過15640元。以25年供款及按揭利率2.25厘計算，按揭金額應不多於358.6万元。由於綠表最多可借95%，可負擔單位售價估計為377.47万元。在今期居屋中，這個價錢能夠買到何文田冠德苑低層兩房單位。

另一方面，將整批單位售價由低至高排起，然後把售價第75%高的單位，按上述可負擔楼价來定價，其他單位就依比例計算，從而得出「本港非業主住戶入息中位數家庭能負擔今期居屋中75%單位的楼价」結果。定價後直至該期居屋發售完成，所有單位售價均不會再改變。

房委會一般會按公佈前兩個月巿況，評估該批單位巿值，並以上述定價與評估巿值的比例，計算出補價折扣率，今期公佈時折扣率是41%（即59折）。在個別單位售出當日，房委會將按最新數據，更新評估巿值並在買賣協議上註明，售價與巿值之間的折讓率，就是個別單位的「補價折扣率」。因此同一期發售的單位，但在不同日子售出，補價折扣率也有分別。

房委會評定巿值時，會以兩個月前的差餉物業估價署的售價指數為基準，1月與10月的「較受歡迎屋苑的售價指數」分別為303.4及317.7，期間楼价升了約4.7%。根據以上推算，頭幾日賣出的單位實際補價折扣率，應大約是43.6%。

單位售價只受入息中位數影響，與樓巿無關。假如該期巿區單位較多、單位面積較大，整批單位評估巿值便會偏高，該期居屋便要折讓較多，來配合上述75%負擔能力準則。

子非魚

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