新居屋業主可「輸打贏要」贏銀行錢【星之谷專欄－蘋果日報】

2019年新居屋已經開始揀樓，除何文田冠德苑外，大部份居屋預計關鍵日（即接近收樓日期）為明年中至明年底，究竟中了「大獎」的業主應該揀完樓即申請居屋按揭，還是等待關鍵日前幾個月才申請？

臨近年底，銀行按揭條款不太理想，若果現時申請，新居屋最佳計劃為最優惠利率（P）減2.5%，實際按揭利率為2.5%，總現金回贈率為1.35%；相比起年初按息2.375%、回贈率2.45%，確實下滑了不少，其中一大原因是銀行已經爆數，無謂年底追更多單。

所以有些業主認為，反正離關鍵日尚有一年半載，不如先按兵不動，觀察明年利率和回贈情況如何，稍後再作行動。這種說法不無道理，銀行新一年、新目標，按常理會透過減利率和加回贈搶客人，搏取業績表現。

不過當然，銀行按揭利率及優惠須視乎宏觀經濟、自身資金成本等因素，明年未必一定比現時好，所以很多業主內心糾結，未知甚麼才是最正確的選擇。

香港重視消費權益

其實，筆者認為業主很多時候忽略了香港本身是極重視消費者權益的城市，而銀行亦受到嚴格監管，某程度上就算業主現時申請按揭，鎖定息率和回贈率後，卻可以「輸打贏要」，要求銀行將優惠睇齊明年價目。

假設明年按揭條款差於現時，由於業主已簽了貸款信，加息和減回贈也可以「食花生」置身事外。相反，如果明年減息和加回贈，卻可以在提取貸款（drawdown）前向銀行申請repricing（重新定價），升級至市場最新計劃。在按揭市場競爭激烈環境下，repricing一般都可以獲批。

事實上，業主除擔心未能挑選到最「筍」的按揭計劃，有不少新居屋中獎者竟然極度悲觀，開售首幾天放棄了揀樓權、放棄了這個百万名市民夢寐以求、千載難逢的中獎機會，原因是擔心社會事件及宏觀因素下，明年楼价會跌。

筆者向這些業主了解過，他們認為楼价下行會觸發兩個情況：一是銀行估價下跌，令業主未能借足夠貸款；二是慘變負資產，銀行會有追數（call loan）行動。

其實這個情況出現可能性極低。首先，在一手樓花市場，尤其是以建期付款方式，估價下跌導致未能借足的發生機率確實不低；但由於新居屋有政府擔保，就算楼价急跌，銀行都會以買入價去計算按揭成數。

至於負資產問題，如果綠表人士借9成半按揭，新居屋楼价跌超過5%，無疑會變負資產，但同樣地，由於新居屋有政府擔保，業主準時供款的話，銀行call loan的機會很微；另一個要點是新居屋定價本身比同區二手居屋平，有些價格甚至低10%以上，本身已經有不俗的buffer（緩衝）。

筆者花費唇舌後，有些準業主極悲觀預期未有改變，詢問筆者如果申請了按揭後，最終決定撻訂，應該怎樣處理？如果簽署貸款信後取消，需要繳付罰款予銀行，一般都是數千元。

最後，筆者不厭其煩溫提——到大銀行申請居屋按揭人士，基本上不需要提供入息證明，毋須通過壓力測試，只需要聲明家庭總收入，因此入息不足抑或退休人士，都不需要擔保人。至於若果環聯（TU）紀錄內有其他債項例如私人貸款正在分期償還，亦沒有甚麼大影響，只要總收入足夠幫新居屋供款便可以。

子非魚

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