按揭奇難雜症系列：分契相連單位－賣方須承諾還原【星之谷專欄－都市日報】

近日社會緊張氣氛稍為紓緩，客人林生乘機入市，不過其個案頗為特別，本身買的是相連單位其中一間，而兩個單位是分契，到底應該如何申請按揭，才確保万無一失？

其實，如果銀行得悉業主買的是分契相連單位其中一間，驗樓時得悉單位並未還原，實際上是難以申請按揭的。

不過，如果賣方業主承諾正式成交前將單位建牆間開，重回最初面貌，個別銀行願意批出按揭，並會在收樓時查驗賣方是否真的信守承諾。因此，筆者建議林生要求賣方正式成交前還原單位，再安排銀行驗樓，好讓成交日順利獲銀行發放貸款。

另一個情況，假設林生想一口氣買入這個分契相連單位，玩法就有些特別。由於相連單位本身是分契，並由兩個單位組成，每單位都需要繳付15%從價印花稅（DSD），成本可謂不菲。

而且，由於牽涉兩項物業，故此業主要向銀行申請兩個按揭，按揭成數便要扣減1成。即如果按揭成數是6成，扣減1成後，便只能借5成。

筆者認為這個情況並非無解決方法。如果申請高成數按揭，便可以借足貸款，但保費稍貴。假設每單位值500万元，兩個單位共1,000万元，可以借足8成按揭，如年期30年付2.82%保費。不過林生可向按證公司申請6折保費。

另一個方法是，由於單位本身價值約500万元，林生可考慮把相連單位「合契」，便毋須繳付15%辣稅，只用較低的「第二標準稅率」去計算印花稅。兩個單位「合契」後，銀行亦會視之為一個完整單位，申請按揭時便毋須扣減按揭成數或繳付高昂保費。

再舉出一個極端情況，假設分契相連單位用兩個「人頭」買，那麼兩人都毋須繳付15%印花稅。但會遇到相同問題——由於兩個單位都不是獨立完整，兩個「人頭」最終或未能申請按揭。

因此，如果心儀相連單位本身是分契，無論是買一間或以兩個「人頭」買兩間，都需要賣方業主承諾成交前還原單位，讓銀行在成交前驗樓，按揭才不會「撻Q」。

子非魚

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