雙重按揭財技零成本逃離香港－馬來西亞第二家園計劃【星之谷專欄－蘋果日報】

區議會選舉後，社會動盪稍為紓緩，惟死結並未解開，香港人尋找第二個家，似乎是未來30年的必要任務。事實上，很多人以為取得其他國家居留權是遙不可及的目標，其實只要善用按揭技巧，便可以零成本建立這個家園。

環顧全球，馬來西亞成為了香港人最熱門、性價比最高「移民不移居」的國家之一。所謂「移民不移居」，即是斥資取得居留權後，毋須坐「移民監」，可以繼續在香港發展，必要時又可以離開，進可攻、退可守。

現時到馬來西亞買樓，只需100万港元以上，便符合馬來西亞第二家園計劃（MM2H）要求，取得當地的居留權。不過大部份有質素物業，無論是一手或二手，動輒都要200万港元以上。

要忽然拿出200万港元現金，對港人而言並不容易，很多人會選擇將本港物業轉按套現，惟前提是物業必須有不少升幅。思前想後，倒不如仿效筆者，直接飛到馬來西亞當地申請按揭。

吉隆坡按揭成數高達8成

由於筆者都希望在馬來西亞置業，上周親臨吉隆坡一間大型國際銀行，向當地按揭專員取經。原來，香港人到馬來西亞申請按揭，成數可以高達楼价5成至8成，但大部份時候是5成為主，有高端理財戶口（門檻不高）則可以嘗試申請8成，視乎申請者入息。

至於還款期，香港最長只能做30年，但吉隆坡則長達35年，但對於借款人年齡限制則較多，以「70年減人齡」為指標計算。若果借款人40歲，最多只能借30年；35歲或更年輕人士，則可以借盡35年。

申請馬來西亞按揭毋需通過壓力測試，但貸款額要視乎入息水平。以當地利率估算，每1万港元月薪大約可借65万港元。當然，銀行也會根據借款人入息穩定性、持續性去決定最終貸款額。就算是申請8成按揭，都是經銀行批核，不像香港般要經按證公司審批按揭保險。

假設港人最終選定一層200万港元物業，並申請5成按揭，首期只需100万港元，可以從香港物業轉按而取得，難度應該不算高；其餘100万港元則需要向當地銀行申請按揭。透過這種雙重按揭操作，便能以接近0成本方式支付馬來西亞物業首期，並取得MM2H資格。

馬來西亞以令吉（Ringgit）為貨幣，由於屬新興國家，銀行利率較香港為高，現時約4%至4.5%。不過，馬來西亞物業租金回報率一般都是4%至5%以上，基本上能夠覆蓋供樓開支。

最後筆者希望溫馨提示兩個要點。首先，申請MM2H其實不一定要買樓，亦可以選擇動用60万港元敘做定期存款，年利率高達4%；不過香港人較多是「磚頭控」，最終選擇買樓收租為多。其次，大部份港人心儀吉隆坡市中心新樓，特別是鄰近地標建築物雙子塔，但其實越近雙子塔，楼价越貴，呎價動輒4,000港元以上。

如果對吉隆坡當地物業成交有所了解的話，毗鄰國際學校區的Mont Kiara區的半新樓其實是更好選擇，呎價僅1,000多港元，一樣可以遙望雙子塔，租客主要是跨國公司派駐人員為主，他們為子女教育着想，寧願租住國際學校區多於市中心，交投量較為活躍，投資潛力更高。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20191130/60325191