9成按揭買舊樓 留意3大伏位【星之谷專欄－都市日報】

政府放寬按揭成數規限後，引起新一輪上車熱潮，1,000万元以下市區優質單位迅速破頂成交，可見香港房地產市場極具效率。不過由於楼价升幅顯著，很多買家本身看中了某些藍籌屋苑單位，被業主反價後甚至超過了新政策楼价上限，上車之路由希望頓變失望。

有些買家退而求其次，選擇一些市區舊樓，1,000万元以下可以照樣申請高成數按揭，而且由於舊樓呎價較低，800万元已經可以買入大3房，借盡 9成按揭，一家幾口舒適居住，不過買舊樓有幾點不得不留意。

一、舊樓按揭還款期未必可以拉至最長30年。以50年樓為例，如果經按揭保險申請 8成至 9成按揭 ，按證公司及昆士蘭保險劃一需要以「75年減樓齡」計算還款期，即是說樓齡50年物業最多只可以做25年。

試過有客人看中一層樓齡56年單位，因為傾到「筍價」，打算借足8成按揭，惟向筆者查詢按揭時，才得知還款期最長原來僅19年，預料每月還款吃力之餘，入息也未必過到壓力測試，險些中伏，幸好事前並無簽署臨約，不過亦未能買到心儀單位。

如果買家不經按揭保險，只申請6成按揭，有些銀行可以用「80年減樓齡」計算，還款期可以拉長5年；有些銀行批核較寬鬆，即使樓齡超過50年，個別申請也可以獲批30年還款期。

二、至於買家年齡，按證公司沒有特別限制，主要是跟隨銀行政策。因此就算是50歲，只要銀行計算還款期時可以採取「80年減人齡」的話，一樣可以做足30年。而銀行最終獲批核的最長還款期，究竟是以人齡還是樓齡為準？答案是兩者取最低者，並以30年為上限，即若果樓齡只能做25年，人齡可做28年，最終還款期是25年。

三、買舊樓也要留意物業質素，按證公司一般都要驗樓，如果質素太低，有機會扣減一成按揭。如果對物業質素有疑惑，簽臨約前最好先到銀行申請預先批核。

很多舊樓都有維修令，不論是「Order 26」或「Order 24」，在按證公司層面並非清一色硬性拒批，主要是考慮維修令性質，例如牽涉劏房違規，按證公司是不會批出按揭保險的。事實上，就算沒有維修令，按證公司一見劏房即刻落閘。

子非魚

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