提防按揭新政下的換樓陷阱【星之谷專欄－都市日報】

政府放寬按揭成數，引發換樓熱潮，一房單位換兩房尤其活躍。業主若果數年前以500万元買一房新樓或市區半新樓，做8成按揭，現在物業料已升值至700万元，賣出後可賺200万元，已經有足夠首期換一間1,000万元奧運站兩房盤了。惟須注意，有些換樓陷阱業主不得不提防。

大部分人換樓都是先賣後買。在稅局層面，只要簽了臨約賣樓，毋須等待物業正式成交，業主已經即時回復首置客身份，再買新一層樓就可繳付較低的第二標準稅率，毋須付15%辣稅。

在按證公司層面，遊戲玩法並不一樣。新按揭政策下，800万元住宅最高可借9成按揭，但條件是業主須為首置客，而按證公司對於首置的定義，在於業主簽臨約賣樓後，尚須徹底完成賣樓手續，才算是回復首置身份，和稅局認為只要簽了臨約賣樓便回復首置身份，有頗大差異。

因此，若果業主以先賣後買形式換樓，有三大事項需要注意：

一、業主若果未徹底完成原本物業買賣程序，便買新一層樓，則未能借足9成按揭。不過，就算原本物業未完成正式出售，新例下價格1,000万元或以下物業，非首置客最多仍可以借8成按揭。

二、如果賣樓成交期在買樓之後，由於資金未能回籠，業主可能沒有足夠資金去找新一層樓尾數。就這類情況，銀行提供一種名為過渡性貸款（bridge loan）服務，給換樓人士解決這個極短期周轉問題。但要留意，過渡性貸款是不可以做高成數按揭，只用作6成或以下按揭的短期周轉之用。

三、無論賣樓成交期是在買樓之前或買樓之後完成，銀行計算壓力測試也不會計算舊物業的每月供款。不過，如果賣樓成交期太長，例如超過買樓之後6個月，銀行有機會需要把舊物業供款計入壓力測試。

讀者可能問，甚麼情況下才會出現這種超長成交期？正常買賣不會發生，但近親轉讓有機會發生，例如丈夫簽臨約賣樓予妻子，但將成交期拉長至10年，令到丈夫可以成為首置客之餘，妻子由於物業未正式成交，沒有權限賣樓，令丈夫業權穩固。

子非魚https://www.metrodaily.hk/metro_columns/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%96%b0%e6%94%bf%e4%b8%8b%e7%9a%84%e6%8f%9b%e6%a8%93%e7%8e%a9%e6%b3%95/