注意！按揭保險新政下 壓力測試新玩法【星之谷專欄－經濟一週】

上文提到，在按揭保險新政策下，首置客可獲豁免按證公司壓力測試，但銀行未必跟隨，在某些情況仍會要求 客戶進行。

另外，壓測中的每月供款與入息比率 (DSR)上限要求，較以往亦有些改變，不過由於細則較為含糊，筆者疏理清楚後，在此文詳細闡釋。

要留意，首置定義不是第一次買樓，而是申請按揭時沒有住宅或按揭在身。根據按證公司指引，首置客申請高達8至9成高成數按揭可免壓測，不過每月供款仍然不能超過月入50%，簡單而言，月入5万元的話，供款上限為2.5万元。

如果借款人入息不足，需要擔保人幫忙，而擔保人有按揭在身，不論是住宅、單位、工商物業，都需要進行壓測：如果借款人不需要擔保人，但自己有其他按揭在身，壓測亦有必要進行。

若果物業使用加按財技「甩名」及「加名」，以1,000万元物業為例，可以借盡 8成，但這種操作亦需要壓測; 把發展商一按或二按轉按到銀行，可享新例下的高成數按揭及低按息，亦逃不過壓測命運。

對計算壓測有任何疑問，可在下方留言給我們

入息要求有所放寬

新例下壓測有新玩法。首先，若果借款人及擔 保人沒有按揭在身，壓測前及壓測後 DSR上限分別為50%及 60%。以實際按息2.625%為例，每月供款不能超過入息50%；壓測下利息升3厘，即按息5.25%，則不能超過 60%。

舊例下，9成按揭上限分別為45%及55%，因 此，新例實際放寬了9成按揭收入要求。

舉一個具體例子。首置客Jessica每月入息6.5万元，買入一層800万元物業並敍做8成按揭，按息2.625%，還款期30年。根據按揭計算機，640万元貸款額，每月供款為25,706元，佔月入僅39.5%，低於50%上限，順利過關。壓測下，以5.625%按息計算，每月供款為36.842元，佔月入56.7%，低於60%上限，同樣成功通過。

即使Jessica遭老闆減人工，月入6.5万元跌至5.2万元，上述物業每月供款則佔收入為49%，仍然勉強通過監管機構要求 (須低於 50%)；惟壓測後，每月供款則佔月入高達71%，則明顯闖關失敗 (須低於60%)，這個時候，Jessica需要找一間跟足按證公司政策，容許免壓測的銀行，以獲得按揭貸款。

非首置客DSR更嚴

不過，若果借款人本身有樓，或擔保人有按揭在身呢？按證公司本身文件寫得含糊，筆者親自打去求證，獲得以下答案：一、楼价800万元以下，按揭成數7成或以下，壓測前及壓測後DSR上限分別為40%及50%；7成以上，上限分別為35%及45%；二、楼价 800万元以上， 按揭成數6成或以下，DSR上限分別為40%及50%；6成以上為35%及45%。

假設Jessica非首置客，有按揭在身，根據她月入6.5万元，買入800万元住宅並借8成按揭之例子，其壓測後結果為供款佔月入近56.7%，超出壓測下所設定的45%上限，未能過關，除非添加擔保人。

今回按揭新例還有一個甚為諷刺之處，若果業主借 6成或以下按揭，由於不需要按揭保險，銀行一定要業主通過壓力測試。那麼，如果業主有4成首期，但人息不足夠通過壓測，便會挺而走險，借盡8成至9成，就可以避過壓測要求。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/122946/%E6%A8%93%E5%B8%82/%E9%A6%96%E7%BD%AE%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%96%B0%E6%94%BF-%E5%A3%93%E6%B8%AC-%E4%B8%8A%E8%BB%8A%E5%AE%A2-%E8%B2%B7%E6%A8%93-%E5%AD%90%E9%9D%9E%E9%AD%9A/

過往《經濟一週》專欄：

https://bit.ly/2Ehk0sW

延伸閱讀:

• 樓換樓 2019 全攻略 放寛按揭後有什麼不同?
• 【放寬按揭保險成數】8大Q&A，適用於8按和9按