準夫婦買樓 聯名持有VS單名持有【星之谷專欄－都市日報】

自從政府放寬按揭保險成數，1,000万元以下住宅可借八成按揭，800万元以下更可借足九成，筆者即留意到近月以「準夫婦」名義買樓的客人增加，但不少申請按揭訣竅應留意。

情侶紛紛買樓上車，這也難怪。香港楼价近年高企，婚後若果沒有私人地方，好大機會要和家中「長老」屈居狹小蝸居，導致過去幾年新婚數目減少。但新例後，情況明顯大有改善，兩公婆只要入息足夠，儲幾十万元首期後，便能置業上車，組織新家庭，確實大大降低年輕人上樓門檻，對邁向安居樂業有無比幫助。

不過準夫婦部署置業，申請按揭時有幾樣事項需注意。首先，物業應該單名還是聯名呢？筆者建議選擇前者，盡量不要聯名買樓，因為若果未來兩人儲夠錢，準備買第二層樓時，由於他們名下已有物業，無論用任何一方名字再買樓，一律要繳付15%辣稅。

如果第一層樓是由丈夫單名持有，妻子的首置配額就可以用來買第二層樓，只需要繳付舊稅率。舉例，如果心儀住宅價值600万元，首置客只需繳18万元稅，非首置客則需要繳付15%辣稅，即90万元，兩者相差72万元。

雖然夫婦持有聯名物業最終可以「甩名」，將業權售予對方，重回首置客身份，未來買第二層樓毋需繳付辣稅，但「甩名」也要繳付印花稅，以楼价一半計算，這些都是沒有必要。無論物業用了誰的名字，在法律上，家庭資產都是夫婦一人一半，屬誰人名下實際沒有相干。

有客人問，如果入息不足，需要二人薪酬相加，才可以順利申請按揭，聯名買入是否唯一解決方法？其實，只要以任何一人名義買入，另一半做擔保人，按揭可以照獲批。只要向按證公司聲明彼此關係屬未婚夫婦，任何一方也可以成為另一半的擔保人。

不過要留意，如果真的因為種種原因，例如父母要求，準夫婦需要聯名買樓，而同一時間他們任何一方本身已有物業，就算是公屋或居屋都好，都需要繳付15%辣稅。如果並非擁有公屋或居屋，只是家庭成員，則沒有問題。

最後溫提，筆者在其他報章多次指出，雖然按證公司聲明新例下高成數按揭可以免壓測，但大部分銀行未有跟隨。如果夫婦收入總和未能闖過壓測，但供款佔月入少於50%，實際仍有機會過關，建議先到銀行做按揭預批，獲批後才買樓。

子非魚

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