新例放寬按揭成數魔鬼在細節中【星之谷專欄－經濟一週】

放寬按揭成數及壓測規限的確能讓不少年輕人——尤其是專業人士「上車」。若要買一層700万元的黃埔花園兩房單位，首期只需70万元，月供約25,000元，感覺好像走入了時光隧道，回到從前。

有人或會批評，70万元買一層樓，背負逾600幾万元債務，其實買樓負擔沉重情況並未改善。

此言差矣，須知通脹逐年上升，債務實質價值(real debt)會貶值。假設通漲率為3%，20年後，雖然業主仍月供26,000元，但只等於今天14,000元購買力。

而且，就算市民不背負供樓債項，亦不代表無債一身輕，因為他們仍要租樓。

現時租回報率約3%；供樓按揭利率只約2%，尚未計算現金回贈、高息戶口、扣税等好處，在按揭利率低於租金回報率下，供樓仍然是最好選擇。只要供得起，備務賬面值(nominal value)不是負擔，只是數字而已。

然而，若市民打算「上車」，需先要留意壓力測試。以前首置人士買樓，每月供款不能超過入息50%，壓力測試後 (利率在現水平加3個百分點)，每月供款不能超過入息60%。

以貸款額600万元，按息2.625%計算，入息最少須52,000元以上。

新政策出台後，毋須壓測亦可申請高成數按揭，入息要求更降至43,000元。

即家庭月入只要達43,000元，繳付首期70万元，便可以住700万元黃埔花園兩房了。

惟要留意，雖然按證公司容許首置客毋須壓測，照申請高成數按揭，但據筆者了解，部分银行仍會進行，未必全跟足監管機構做法。

因此，如果入息未能通過壓測，建議先去銀行申請按揭預先批核，以策万全。另外，如做九成按揭，佣金收入是不計算入息中。

幾個月前市建局「焕然懿居」也出現同樣情況，當時按證公司宣布整個屋苑都可申請九成按揭，毋須壓測。最初銀行不跟從，準業主遭銀行拒批資款。

幸好，其後銀行最終妥協，被請「食檸檬」客戶也獲得重批。因此，筆者估計銀行就算最初不跟從按證公司做法，但最終都會妥協。

銀行或免首置客壓測

事實上，筆者獲悉某大行已同意跟随按證公司豁免壓測做法，但準業主首先必須是首置客，即當刻名下沒有其他物業；其次是擔保人也不可有其他按揭在身；否則，便不能豁免。

要留意一點，如果借款人或擔保人有其他按在身，便需要進行壓力測試。

如果按揭成數超過七成，壓測前及壓測後供款與入息比率(DSR)不是以50%及60%計算，而是以35%及45%計算，準業主需要計好數才去簽約。

近期銀行出現「大塞車」情況，很多準業主雖然成功申請或獲批按揭，新政策推出後，卻紛紛要求重批，令銀行要處理海量重新申請個案。

短期内打算買樓人士，要留意未來幾個月批核時間會較長，有銀行甚至說要三個月時間才能審批高成數按揭，故此買樓時，買家應向賣家爭取成交期延長至三個月，預多時間便万無一失。

至於轉按，能否採用最新按揭政策？800万元以下住宅能否轉按套現，借足九成？按證公司說不行，其實也有破解方法，下回再分解。

子非魚

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