放寬按揭新例後 物業「一開二」再現【星之谷專欄－都市日報】

最近數月，各大銀行先後削減現金回贈，並調升按揭利率，轉按活動因而轉趨淡靜。不過，當特首林鄭月娥上周放寬按揭成數後，這項融資活動似乎重見曙光。

轉按目的主要是賺取現金回贈及加按套現。兩年前按揭利率普遍為2.375%，現時大銀行則為2.625%，即每100万元貸款額，每月供多182元。雖然每兩年轉按一次，可以賺取數万元現金回贈，但以400万元貸款額計每月供多728元，始終有心理影響。另外，由於社會動盪，業主套現再買多層物業或車位意欲下降。雙重打擊下，轉按成交淡靜了很多。

但自從上周三施政報告宣布放寬按揭成數，1,000万元以下住宅最盡可借八成；800万元以下住宅最多可借九成，轉按查詢突然急升，業主將物業「一開二」財技，突然又可以大顯身手。

舉個例，假設現時物業市值800万元，現有按揭餘額400万元，未放寬按揭成數前，最多可借六成按揭（480万元），即只能套現80万元，莫講是樓，連車位都難買。不過放寬按揭成數後，只要業主的配偶入息達中產水平，這80万元可以輕易給配偶買入一層800万元物業。

香港人都愛磚頭，將物業一間變成兩間，是不少業主的夢想。就算現時按揭利率稍升，亦無阻轉按套現突然活躍，想必是不少業主打算踏出致富第一步。

除了轉按，「甩名」活動也比以前活躍。如果夫婦持有聯名物業，任何一方想買多一層樓，均需繳付15%辣稅。但假設任何一方將50%業權「甩」予對方，回復首置身份後再買第二層樓，則毋須繳付15%辣稅，僅以舊稅率計算印花稅。

不只如此，由於「甩名」是當作新買賣個案，順道可以申請八成按揭，套現予配偶作為買第二層樓的首期。假設聯名物業市值800万元，按揭餘額400万元，「甩名」後重做按揭，最多可借八成按揭，即640万元，意味成功套現240万元。

最後溫馨提示，「甩名」交易是罕有在新例下可以轉按套現的財技；若果物業並不是聯名物業，未能進行「甩名」交易，僅是純粹申請轉按的話，新例下只能轉按揭餘額，不能套現；如業主希望套現，只能透過舊例進行，此舉原意是避免業主將層樓當成提款機。

子非魚

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