海外物業承造按揭或計入本地壓測【星之谷專欄－經濟一週】

社會事件發酵至今，不少香港人正申請移居或移民，甚至已經買入一層外地樓，令海外物業交投活躍。本文探討買外地樓——包括內地樓及歐、美物業時，按揭供款會否計入本地壓力測試，以避免影響未來在港置業。

外地樓影響在港置業？

首先是內地物業。若在深圳買新樓經內地銀行申請，按揭年利率或達5%以上。業主可考慮在香港銀行申請，利率最低達P-2%（P=5.375%），即實際利率3.375%，較內銀為低。此外，在本地銀行申請按揭，無論是成數上限、還款期，遊戲規則跟隨香港，最多可借六成按揭，分30年歸還，比內銀更具彈性。如果業主是買深圳二手樓，或是深圳以外的內地樓，便沒有以上優惠。

雖然本地中資銀行有提供相關按揭計劃，但要預按揭年利率高達4%至5%，僅稍稍低於內地銀行。至於其他國家，例如澳洲、英國、加拿大等地物業按揭，也有本地銀行願意承按，按揭年利率約5%或以上，惟未必比當地銀行着數。以馬來西亞物業為例，當地銀行容許最高五成按揭，利率同樣為4%至5%。那麼，業主應如何抉擇在外地或本地銀行申請按揭？其中一個考慮點是壓力測試。在本地銀行申請按揭，雖然是外地樓，銀行也會查閱環聯（TU）信貸紀錄，並進行壓力測試。

相反，如果是經外地銀行申請按揭，由於這些機構不會查閱業主香港信貸紀錄，因此可能出現本地銀行未能通過壓測，但外地銀行成功通過的情況。買家應先了解自己壓力測試情況，從而作出部署。有買家問，如果在外地銀行申請按揭後，貸款額會不會註入環聯？如果該銀行在香港沒有分行，按揭並不會註入環聯。

海外物業租金可當入息

但是，筆者見過有客人在外地銀行申請按揭後，由於該行在香港有分行，最終本地分行將該筆海外物業按揭註入環聯，未來該業主無論在香港買樓、轉按或加按，外地樓每月還款額都會計入壓力測試，影響未來貸款能力。不過，就算外地銀行沒有註入環聯，如果每月供款是透過出糧戶口進行，未來業主買本地樓時，銀行從出糧戶口中還是會得悉該筆供款紀錄，最終會計入壓力測試內，意味難以避開較嚴格的壓測。

若並非以出糧戶口供外地樓，而採用其他銀行戶口呢？香港銀行仍會要求客人在按揭申請表上，聲明自己有沒有其他貸款在身，申請人需要如實填寫。若業主有外地樓按揭在身，未來在香港再買樓或轉按時，據金管局指引，由於多過一個按揭在身，按揭成數上限須扣減一成。因此，如果外地樓按揭被註入環聯，未來買樓、轉按、擔保，按揭成數或都被扣減一成。

最終扣減多少，視乎外地樓的按揭是以貸款協議（loan agreement）或按揭（mortgage）形式註入。如果是前者，毋須扣減按揭成數，後者則須扣減成數。如果買外地樓是用來收租，租金可以當入息，有助本地物業按揭闖過壓測；不過和本地樓租金收入計法一致，要打七折計算。如果按揭是以資產方式審批，外地物業也可以計入資產，但有兩個條件——其一是需要是核心藍籌屋苑，即並非任何外地樓都可計入資產；其二是資產值是以買入價計，即就算物業持貨多年及升值不少，還是以當時買入價計算。

子非魚

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