低按息高回贈 上車筍plan未絕迹【星之谷專欄－蘋果日報】

根據《蘋果》報道，滙豐6月帶頭削減按揭回贈，由2.1%減至1.5%，其後再減至1%，按息 並加至2.625%。當時筆者向記者分享看法，預測其他大型銀行也會跟隨，但中小行可能未必跟足。事隔兩個月，市場上按揭計劃大致歸邊，但「筍plan」尚未完全絕迹。

如筆者所料，所有大行已經跟隨滙豐行動，四大銀行按揭計劃基本是相同，按息為2.625%，現金回贈率低至0至1%。至於中小行也大致跟隨，世紀低息、歷史性高回贈，似乎已經成為絕響。

不過業主毋須絕望。以新購物業為例，仍然有銀行提供按揭息率P-3%（P=5.375%）計劃，實際利率2.375%；按揭現金回贈率最高仍高達2.15%，企硬不跟風，詳情可以向按揭顧問查詢。

有銀行按揭優惠企硬

這可以證明銀行加息減回贈，不是整個行業缺水所致。事實上，銀行業仍然處於水浸狀態，金管局外滙儲備超過4,300億美元（約3.4万億港元），惟近月社會處於動盪時刻，銀行重整貸款組合策略，減低風險，因此形成不同銀行推出不同按揭計劃。申請人應貨比三家，選擇按揭最優惠之銀行。

至於轉按，目前按息最低仍然是2.375%，但回贈最高只是1.5% -1.6%。銀行對於新買按揭積極性較高，因為轉按業主一般過兩年罰息期後便轉走，客戶黏性較低；相反新買按揭借款人較為忠誠，很多都一供到尾。

中介回贈方面，其實大銀行亦有所削減。坊間按揭轉介顧問一般都會把所賺得佣金回贈予客人，惟在整體回贈率下跌情況下，中介回贈少不免跟減。不過，中小行減佣金情況未見活躍，市場上中介回贈最高仍達0.35%。要留意，根據金管局指引，如果現金回贈率超過1%，需要扣減按揭成數，無論回贈是從銀行還是中介而來。

客戶須申報中介回贈

按揭申請表上，客人需要聲明有沒有收取中介回贈，如果有，便需要扣減貸款額。有些申請人會填「沒有收取」，要留意這是虛假聲明，切勿以身試法。

至於甚麼是扣減貸款額？舉個例子，貸款額500万元，銀行連中介總回贈為2.45%，即回贈額12.25万元，貸款額便減至487.75万，等於銀行豁免還款12.25万元，有更充裕資金裝修屋企及買傢具。值得注意的是，雖然是扣減貸款額，業主實質上沒有蝕底；如果借487万元，但還500万元，才算是真正蝕底。

很多傳媒朋友問筆者，轉按加息減回贈，會不會影響轉按市場？筆者認為影響未必很大，業主如果需要套現、甩名、轉名、甩按揭保險（取回15%退保費）、甩發展商二按、債務重整等，都需要轉按，某程度上是剛性需求，始終有一定交易量。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20191012/60141927

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