誰繳額外印花稅？I-IV －買或賣方繳稅的利與弊【星之谷專欄－頭條日報】

額外印花稅是政府近年樓巿辣招第一炮，兩年期額外印花稅1.0，不經不覺已推出近九年，其後加辣至三年期的額外印花稅2.0，亦推出接近七年，但期間楼价卻節節上升。

現時的額外印花稅2.0，住宅業主持有單位不多於六個月，將收取賣出價20%稅款；超過六個月及不多於12個月收取15%；超過12個月及不多於36個月則收取10%。

近年新盤推出速度加快，在剛過去及未來兩三年都有大量新盤入伙。一般一手新盤都會以樓花形式出售大部份單位，由出售至入伙有約一兩年樓花期。額外印花稅計算方法，是以簽訂臨時買賣合約計算，以一手新盤來說，通常是揀樓當日即時簽訂臨約，額外印花稅亦由這一日開始計算持有年期。

由於在地契內列明禁止摸貨，所以大部份樓花都只能於收樓後才能出售。大部份項目樓花期都是一至三年內，所以在收樓一刻，大部份單位仍然落在10%稅額的額外印花稅限期內。

2017年的一手物業銷售數量是近年之最，全年共有18,645伙，該批單位大部份均已入伙。雖然仍在額外印花稅限期之內，有些業主在收樓後仍急不及待放賣。在巿場上約定俗成的標價，是賣方負責繳付額外印花稅款項，即買方只須繳付從價印花稅及買家印花稅（如適用）。但到埋枱傾價錢時，有零星個案卻由買家負責繳付額外印花稅。

筆者與律師樓朋友閒談曾討論過這個問題，原來業權轉讓時的印花稅，並無明文規定由何人繳付。由於稅局會以合約價計算所須印花稅，假如單位仍在額外印花稅期限內，以相同賣方「淨肉」價計，由買方負責繳付額外印花稅個案，合約價便可大幅降低。當合約價降低，計算額外印花稅及從價印花稅的楼价基準便同時降低，從而減低稅款。當中利弊下期再續。

子非魚

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非魚論市——誰繳額外印花稅？（二）

以早前成交的一個海之戀‧愛炫美兩房單位為例，由於單位業主持有物業未滿三年，須繳付10%額外印花稅。該單位成交價是890万元，特殊條件是由買方支付額外印花稅89万元，加上本身須付的33.4万元從價印花稅（假設買家是首置香港人），合共1012.4万元。

在賣方角度，假如心理關口是以「淨肉」890万元收票計算，如果協議改為較常見的「賣方支付額外印花稅」形式，成交價將變成988.9万元，加上買方支付的37.1万元從價印花稅，合共1026万元。兩者之中，由買方支付額外印花稅的方法，可以節省13.6万元。

以這種形式繳付印花稅，合約價減少了，如果以按揭成數上限計算，一般來說都會減少銀行可批出的貸款額。可是在這個案，由於楼价剛落在833.3至1000万元，自住物業最多可借取500万元上限範圍內，所以無論是890万元或988.9万元，都不影響最終批出的500万元貸款額。

筆者有一個疑惑，究竟所謂的巿價是「買家願意支付的金額」，還是「賣家願意接受的金額」？以往純綷只有舊印花稅的年代，因印花稅開支佔楼价比重很少，合約價順理成章成為新巿價。現時住宅物業買賣中，牽涉較高額印花稅的有10至20%額外印花稅、15%的非港人首置印花稅及15%的買家印花稅，所繳稅款佔楼价比重相當高，買賣雙方除了看成交價外，亦要盤算這些開支。

二手大型屋苑由於放盤量多，差不多質素的單位總有一間在附近。有些放盤可能仍在額外印花稅期內、有些不受限，買家可自由選擇下，個別賣方意向並不重要。但一個新入伙不久的樓盤，由於盤源短缺，在沒有同類比較下，「賣家願意接受金額」才較為主導。

在這個案中，890万成交價將成為估價行參考價，對於其他不知詳情的準買家來說，亦會認定是一個標準價，對於屋苑其他業主來說可算是壞事。

子非魚

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非魚論市——誰繳額外印花稅？（三）

前文提及，由買家負責繳付額外印花稅從而減低合約價，可以節省稅務開支。不過假如單位購入價偏離巿值太多，仍會衍生其他問題，例如定價太低可能被追稅，以及買/賣楼价差額可能被追收利得稅。

對於一個全部單位均未滿額外印花稅期限的新入伙樓盤來說，成交相當疏落，在難以評估巿值下，稅局想追收從價印花稅也不容易。

以利得稅角度來看，在賣樓時由何人繳付額外印花稅，又有沒有影響呢？如以較低價錢售出，並由買家負責繳付額外印花稅，賣家當年買入與現時賣出的「帳面利潤」自然會減少；如果以較高價錢售出，並由賣家負責繳付額外印花稅，額外印花稅稅額也可用作扣減利潤，對賣家來說，無論用何種方法也沒有大影響。

對於買家來說，兩種方法對於買入時合約價相差約10%，將來賣出時的「帳面利潤」便會有頗大差異。不過，以前述同樣方法計算，假如買入時是因「由買家繳付額外印花稅」，從而減少買入價，導致增加賣出時的帳面利潤，當年買家所付的額外印花稅中，也可用作抵銷利潤。

就此看來，無論買入時是由買家或賣家負責繳付額外印花稅，對於賣出時的利得稅計算也不會有大影響。

無論是買方或是賣方，如有機會遇上這類交易，必須保留買賣合約、印花稅證明、佣金及律師樓單據等，以便將來向稅務局解釋。

除了稅款上的考慮外，數期亦是一個大問題。除非獲得延期批准，所有有關是次物業轉讓的印花稅，都需要在簽訂臨時買賣合約起計30日內繳付。

假如是賣方繳付額外印花稅，他可以將收到的10%大訂用作繳款；假如是買方支付的話，他除了要繳付楼价10%的大訂外，還要在30日內繳付額外印花稅，現金流壓力便變得更為沉重。

子非魚

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非魚論市——誰人支付額外印花稅SSD？(四) – 其他情況

單位定價，除了影響稅款外，還會影響銀行的按揭批核，假如偏離巿值太多，甚至會遭到拒批。

一手新樓入伙初期，沒有相關參考，不同估價行的估值差異較大，以估值中位數計相差20%以上也不為奇。以往不少銀行接受大型屋苑以巿值計正負20%的成交，不過近日巿況不穩，已減至10%左右了。

撇除前篇提及的「Magic Number」成交(即介乎833.3万元至1000万元)，在其他楼价範圍，因受到按揭成數所限，成交金額越小貸款實額便會越少。不過，當楼价接近600万元時卻有另一種看法。

假如一間巿值630万元的住宅，仍受10%稅率額外印花稅之限的話，以「買方支付額外印花稅」的方式，將楼价定在570万元申請八成按揭的情況又會如何？

按揭保險的個案審核比銀行嚴謹得多，假如單位本身的巿值過高，怎樣也不能把估價拉低至600万元以下的話，就算成交價定在600万元以下，也不會獲批。

這種由買家繳付額外印花稅的方法，最大的危機是按揭保險公司如認為總成交金額是570万「加買代付的額外印花稅」而不批出，便只能借得570万元的六成貸款，相對於630万元的六成少了36万元貸款，買家要作最壞打算。

假設成功申請按揭保險，買家可總共借取456万元，埋單計數需繳付114万元首期、17.1万元從價印花稅、57万額外印花稅及約6万元按揭保險費，合共194万元。假如以630万成交，由賣方支付額外印花稅，買家可借取六成按揭378万，需繳付252万元首期及21万元從價印花稅，合共273万元。前者的首期及印花稅總開支較少，但前期除了要過大訂，還需要在簽臨約日起計30天內繳付印花稅及額外印花稅，三者合共131.1万元，現金流壓力不容忽視。

子非魚

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