6式免辣稅撈平貨 令業主避過地雷無痛入市【星之谷專欄－東方日報】

在閱讀這篇文章前，不少讀者對「 甩名 」有一定理解，亦有業主迄今未有認識。筆者推介附隨這篇文章之影片，不妨聽聽「細龍太」陳偉琪向大家講解甩名，既溫故知新，亦可增長知識。

銀行業近期紛紛加按息及減回贈，但今次情況較特別，就是大部份銀行新買按揭和轉按現金回贈率都有差異，前者一般為貸款額1%至2%，後者則為0至1.5%。一般而言，新買按揭回贈都比轉按回贈高；按揭中介回贈則沒有分別，兩者最高均為0.35%。

銀行界加按息減回贈

現時，甩名或轉名行動都被視為新買按揭，仍然享有較高回贈，最高為2.15%。不過，為避免銀行將來進一步加按息減回贈，長遠打算甩名回復首置身份人士，應趁早去做，待樓市見底時入貨，便毋須繳付15%從價印花稅。

甩名流程簡單，雙方簽署臨約、列明丈夫出售一半業權予妻子後，再攜同臨約到銀行申請按揭，獲批後到律師樓辦理手續便完成。要留意，臨約日起計一個月內要繳交印花稅，稅率以楼价一半計算。近親轉讓可以豁免從價印花稅(DSD)、額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)。

甩名採用甚麼楼价，基本上是自行決定，但不能過份偏離市價，例如較市價低20%，稅局追收印花稅差額機會便相當高，而且銀行未必願意批出按揭。

除上述基礎知識外，筆者希望再分享6招進階甩名技巧，令業主避過地雷，無痛入市買樓。

第一、市場流傳業主可以「分批甩名」，例如1,200万元聯名物業，丈夫分3次甩名給妻子，每次甩1/6業權，僅涉200万元，每次只須繳付100元印花稅，甩走50%業權總稅項成本僅300元。惟要小心，稅局獲悉後或以「一系列交易」為由，以正價600万元去徵收印花稅差額。

第二、業主甩名回復首置身份後，再買另一所物業可以豁免15%從價印花稅。但如果之後再甩名，再買另一所物業，無限輪迴重奪首置身份，有機會被稅局以「不代表自己行事」為由，追收印花稅差額。例如丈夫不斷甩名給妻子、再買物業、再甩名給妻子，稅局會認為妻子才是真正業主，丈夫只是代表她行事。就算是母親同一時間將物業權益均分給兒子及女兒，稅局也可能視之為一宗交易，不能達到慳稅效果。

第三、如果業主買樓，擁有100%業權，惟很短時間內轉名給家人(譬如少於3年)，而物業有相當升幅，稅局可能會追收利得稅(Profits Tax)。如果僅是甩名，例如將一半業權賣給另一家人，正常稅局不會追收，因為「業權歸邊」非為圖利，但大前提要有實質金錢交易。

第四、近親轉名豁免從價印花稅(DSD)、額外印花稅(SSD)，以及買家印花稅(BSD)，但近親只包括直系親屬，即父母、夫妻、兄弟、姊妹、子女。爺孫、婆媳、未婚夫婦等，不屬近親。同父異母、同母異父屬近親，但需要提供出世紙證明。

第五、丈夫甩名予妻子，只要雙方簽署臨約，並繳付印花稅，甩名一方便回復首置身份，實際轉名手續何時完成，稅局無暇理會。即是說簽署臨約後，轉讓契即使10年後完成亦沒有問題，期間物業處於「待轉名」狀態，妻子不能賣樓，按揭也不需重做，丈夫繼續供樓。

最後，業主選擇律師樓時務必小心。若果簽署甩名臨約後再去買新樓，理應毋須繳付15%從價印花稅。但有些律師樓作風保守，他們或建議客人不如先繳辣稅，再申請退稅，其初心並非為保障客戶，而是希望自己免責，客人若遇上這些律師樓，應換過另一間。

Esther Leung

星之谷按揭顧問

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