公務員按揭攻略 I-II－首期貸款、供樓津貼【星之谷專欄－都市日報】

公務員享有豐厚的房屋福利，包括供樓津貼及首期貸款。以新入職公務員為例，其每月固定供樓津貼最多為月薪11%，津貼期共10年，實際百分比視乎薪級而定。

美妙之處是，只要申請按揭時，銀行月結單內有記錄到供樓津貼的收入，這些津貼可被視為入息一部分，可以計入供款與入息比率(DSR)以及壓力測試，令貸款能力增加，買貴一點的樓也沒有太大問題。以30年還款期計算，每月1,000元供樓津貼可以借多約10.4万元，着實不錯。

新入職公務員由於都是收取固定百分比津貼，因此可隨意選擇H按或P按。2000年6月前入職公務員，由於仍是受制居所資助計劃(HFS)及自置居所資助計劃(HPS)，一般都是採用P按，以盡取津貼上限。

獲得供樓津貼後，申請按揭同樣可獲送掛鈎按息的高息戶口(Mortgage-link)，但要留意須選擇「每月派息」類型，而不是「利息扣減本金」。

至於第二項房屋福利——首期貸款，上限為24個月月薪，最長分10年還，息率比銀行利率還要低。但要留意，就算是向庫房借，銀行批核按揭時也會將每月還款額計入壓力測試。

另一樣須注意的是，若果借款人向按證公司申請高成數按揭，便不能借首期貸款，換句話說，兩者只能擇其一。用按揭保險計劃借高成數按揭還款期最長為30年，首期貸款最長只是10年，但後者按揭利率比前者低。魚與熊掌不可兼得，申請人要作出取捨。

若果最終選擇首期貸款，兩年後想轉按需要向政府取得同意書，但不能加按套現，也不能延長還款期。相反，透過按揭保險計劃申請高成數按揭，轉按時沒有這些限制。

長遠來說，筆者認為按揭保險計劃較佳，因轉按可以套現投資，也可賺取現金回贈。近月大銀行雖然削減現金回贈率，但中小銀行仍然提供最高2.45%，不過需要扣減按揭成數上限。

若果業主最終選擇借首期貸款，緊記要向賣家爭取3個月成交期(一般是60日)，這是因為申請首期貸款需時，最長是2個月，預較多時間，便毋須擔心成交期死線。

子非魚

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公務員按揭攻略（二）

上篇筆者介紹公務員豐厚房屋福利，例如首期貸款以及供樓津貼，可配合財技令按揭獲得最大利益。今篇主要探討醫管局以及其他部門的特殊福利如何應用在按技上。

醫管局新入職人員，可以選擇購屋貸款利息津貼計劃(HLISS)或5%現金津貼計劃，兩者只可選其一。前者最高可達月薪6%，視乎薪級而定，但筆者認為更着數的選擇其實是後者。

為甚麼？5%現金津貼計劃美妙之處，在於津貼可以計算入息，令借款能力增加，有能力買更貴的樓。而且這個津貼計劃可以申請H按，而HLISS只能夠申請P按。

雖然現時H按已經頂盡封頂利率，對比P按已經無價格優勢，但長遠H按彈性較高。此外，採用5%現金津貼計劃，兩年後轉按套現，毋須向醫管局申報；但HLISS轉按需要向醫管局申報，不可以套現，也不可以延長還款期，基本上無任何彈性。

其他政府部門例如水務署、消防處或其他紀律部隊，都有所謂「遮仔會」（儲蓄互助社），儲蓄年利率高達3厘至4厘。有紀律部隊客人問，如果每月定期去遮仔會儲錢，政府出糧時會自動扣除，會否影響供款與入息比率(DSR)？

其實，銀行計算壓力測試時，都會以實際薪金計算，不會預先扣除每月定期儲蓄額等。因此供遮仔會可享高息之餘，也不會影響借款能力。但是，如果不是儲蓄，而是從遮仔會低息借貸，每月還款便要扣除入息去計算壓力測試。雖然遮仔會貸款不會註入環聯信貸資料庫，但從糧單上看便一覽無遺。

紀律部隊可享用宿舍。有紀律部隊朋友問，是否選擇住宿舍後，再買樓時便不能申請6成以上高成數按揭？因為高成數按揭前提是必須自住，但宿舍已經是自住物業，按證公司會否認為新買物業不是自住，而拒絕批出高成數按揭？

答案是不會的。其實宿舍及自住物業並非魚與熊掌，如果楼价是1000万元或以下，可以申請高成數按揭，亦毋須放棄宿舍。但要留意，選擇宿舍便不可以獲得其他公務員同樣享有的首期貸款及供樓津貼，因為這是雙重福利。另外，退休時如果有物業在身，便不能申請公屋。

最後，公務員有種津貼叫署理津貼(acting allowance)，很多人不知道有銀行視這筆資金作為入息。如果準業主未能闖過壓力測試，需要署理津貼幫忙，便可到這些銀行申請按揭。

子非魚

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