大銀行按揭利率升 月供貴725元！貨比三家轉按揀中小行【星之谷專欄－經濟一週】

四大銀行陸續調升 按揭利率 至 2.625%，轉按現金回贈則削至 0% 至 1%；新買物業回贈跌至 1% 至 1.5%，新條款已正式生效。面對大型銀行轉按成本急增，加上美國聯邦儲備局宣布減息 0.25 厘，業主應何去何從？

貨比三家首先要了解市況

由於轉按利潤微薄，當經濟開始下行時，銀行理所當然削減轉按回贈，繼而調升按揭利率。故此，大型銀行數月內將按揭利率由 2.375% 加至 2.625%，幅度為 25 點子；現金回贈率減至 1%，有大銀行甚至減到 0%。在這種環境下「供樓 30 年，免息 15 年」，是不是已經壽終正寢？

大銀行月供貴725元

毋庸置疑，現時轉按至大型銀行吸引力大減，原因是兩年前按揭利率 2.275%，如今是 2.625%，以還款期 30 年計，每 100 万元貸款額，每月供款多 182 元。假如貸款額達 400 万元，每月供多 725 元，假設現金回贈率僅 1%，兩年轉按一次難達致免息效果。不過，借款人若願意放棄轉按至大型銀行，嘗試到中小行開戶，其實仍有按揭利率2.375%、總現金回贈 2.45%（銀行回贈加中介獎賞）計劃可供選擇。只要每兩年轉按一次時，選擇條款最優惠銀行，不計較大行或細行，「供樓 30 年，免息 15 年」仍然切實可行。

事實上，筆者也不認為按揭利率只升不跌。全球經濟面臨下行風險，聯儲局再減息 0.25 厘，歐洲央行實行量化寬鬆政策（QE），各國「放水」不「收水」，本地利率理應下跌而非上升。加上觀察近月貨幣供應狹義貨幣供應（M1）、廣義貨幣供應（M2）、M3數據，香港並未出現撤資情況。但為甚麼大型銀行近月連環加息——由2.375% 加至 2.475%，近日再加至 2.625%？筆者認為大行淡出按揭市場屬內部因素居多，詳細原因不便猜測。但無論如何，一間大行出招後其他大行亦必然跟隨，這是多年來的遊戲規則。

不過，當第一輪跟加過後，如果同業發覺根本沒有加息需要，便會酌量推出其他優惠變相減息，甚至直接按息減兼加回贈。業主若果打算轉按或買樓，刻下理應選擇更優惠的中小行，獲得低至 2.375% 按揭利率、現金回贈率2%以上的條款。惟很多人鍾情大型銀行，主要是因為出糧戶口亦設於大型銀行，供款戶口設於同一地方省卻麻煩。但假設貸款額達 400 万元，大型銀行每月供款多 725 元，每年則多近 8,700 元，為一時方便而增加長遠供款負擔，實屬不智。

另一值得注意的是，現時香港各間零售銀行網上理財功能完善，轉數快方便快速轉賬，落分行需要已愈來愈少。加上中小行使用銀通網絡，幾乎全港大部份櫃員機都可以提款，不涉手續費，故此銀行規模大小，不應該影響轉按決定。

最後溫提業主，出糧戶口與供款戶口設於同一銀行，情況形同「攬炒」。假設楼价下跌，業主失業或轉工，銀行會偵測到戶口未有定期出糧。那時候，若業主收到銀行來電，可能會杯弓蛇影，以為銀行落雨收遮，要求還債，其實只是推銷投資產品而已。為避免承受這種不必要的心理壓力，最好將出糧戶口及供款戶口分別設於兩間不同銀行。

子非魚

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