楼价跌二按難甩身？借私貸、谷高估價解困【星之谷專欄－東方日報】

近年按揭規限愈趨辛辣，業主買新盤樓花時，不時出現資金周轉問題，很多時候便會幫襯發展商二按。這類計劃特色是按揭成數高達8成以上，首2至3年息率低，但蜜月期過後利率會飆高，須及時轉按至低息銀行。

不過，楼价600万元以上銀行最多只可借6成按揭，1,000万元以上只可借5成，此意味楼价必須有一定升幅，才能將全數貸款餘額轉按，否則便會出現「債務缺口」，需要「籌旗」補錢。

問題來了─近月社會事件陰霾驅之不散，楼价開始回落，有些新屋苑估價不足，業主未能將早年借入的發展商二按全數轉按，最終需要補錢收場。

筆者舉兩個實例：

個案A：荃灣全‧城匯1座低層D室

業主Joseph當年斥1,140万元買入樓花，同時借入約8成發展商二按，貸款額880万元。首3年按揭利率為2.625%，相當容易負擔，惟第4年起升至5.125%。

該物業現時最高估價為1,630万元，由於千万元物業最多只能借5成按揭，貸款額為815万元，故此未能全數轉按，需補錢65万元，才能成功「甩走」發展商二按。

個案B：啟德天寰天海匯1座高層D室

陳小姐早年以875万元買入樓花，並向發展商借8成二按，貸款額一共700万元；首3年按息為最優惠利率（P）減2.25%，實際息率為2.875%，第4年後加息至P水平，即實際息率5.125%。

近日，陳小姐預備轉按「甩走」高息二按，發現該物業現時估價最高為1,300万元，意味銀行最多可借650万元。由於未能完全填補貸款缺口，需要補錢50万元。幸好鄰近啟德新盤尚．珒溋本周開價高於市場預期，估價現時相當堅挺。

上述兩名業主最終能化險為夷，成功轉按「甩走」發展商二按。雖然期間需要補錢，但可幸是僅僅數十万元，「籌旗」難度不算高。

家人名義借私貸籌旗

其實「籌旗」有甚麼方法？筆者認為可考慮借銀行私人貸款。現時私貸利率便宜，若果是優質客戶例如公務員，利率更低至2.15%，最高可借月薪10至12倍，假設月入5万元，最多可借50万元至60万元。
以上述全‧城匯個案為例，銀行按揭貸款為815万元，若果業主再借私貸65万元，便能100%「甩走」發展商二按。只要入息夠高，闖過壓力測試難度並不大。

但要留意，根據金管局指引，業主不能利用私人貸款突破按揭成數規限，這構成一個障礙。當業主申請按揭時，銀行會檢查環聯信貸數據庫（TU）業主是否申請了私貸來甩二按，一旦發現，按揭貸款額便扣減65万元，即銀行最多只能借750万元。

如何拆解這個困局？如果私貸是由配偶或家人名義申請，銀行便不會將債務計入借款人壓力測試，便可以完美解決上述問題。私貸批核比較寬鬆，一般不會查閱借款人現有按揭供款；如果是申請循環貸款，假設業主未曾提取，甚至不會註入環聯信貸數據庫。

不過，私貸還款期最長一般為5年，由於年期較短，還款可能會比較吃力；循環貸款年期更長，有些可以「還息不還本」，但總利息開支會增多。現時坊間有不少理財產品比較平台，例如MoneyHero，消費者可自行了解哪間銀行提供最平私貸。

谷高估價減少補錢

除了借私貸，拉高物業估價亦可以減少補錢額。各間銀行對於物業估價可以截然不同，就算是同一間銀行，亦不時採用超過一間估價行。業主須勤力地貨比三家，讓銀行按揭專員盡量格價，才可以將估價拉到最高。

若果是另一個情況─物業價格接近但未跌穿600万元，這個時候業主應掉轉槍頭，尋找估價較保守的銀行，令物業符合600万元以下高成數按揭標準，最多可以借足8成，保費2.15%兼享6折，可攤分30年歸還。

不過要留意，按揭保險公司有機會採用自己估價，若果不幸估高於600万元以上，遺憾地，高成數按揭這條路便行不通。

最後溫提，業主若果預期楼价繼續回吐，又有發展商二按在身，務必盡快「甩走」，否則當估價下行時，補錢額愈滾愈大，轉按便愈來愈難。

現時轉按最低利率是2.375%，總現金回贈2.4%，回贈將會在貸款額上扣減。近月，多間大型銀行已加息至2.625%，回贈減至1%，仍想獲得低按息高回贈的業主，宜及早到中小型銀行，乘搭這輛「低息尾班車」。

子非魚

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