甩名後高成數按揭要留意按揭證券公司3個抽秤位【星之谷專欄－經濟一週】

過去兩個月，本欄一口氣分享多招「甩名」及「轉名」財技，今篇是這個系列最後一篇。很多時候，業主「甩名」後回復首置身分，會再買新物業並申請六成以上高成數按揭，筆者提醒業主，由於牽涉按揭保險，香港按揭證券有限公司 ( 下稱：按揭證券公司 ) 有3個「抽秤位」必須留神。

由於買第二層樓牽涉辣稅，業主會選擇「甩名」予配偶後，才再度出手買樓。

如果新物業價格是600万元或以下，可向按揭證券公司申請最高八成按揭 (400万元或以下最高九成)，惟高成數按揭先決條件是物業須自住，有三種情況下，借款人自住的真確性會受到質疑。

(一)業權未正式抹去

假設丈夫將聯名物業50%業權「甩名」給妻子，再買一層價值600万元物業自住，並申請八成按揭。

假如雙方只簽了轉讓合約，「甩名」或妻子重新申請按揭程序均未正式完成，丈夫於環聯信貸資料庫 (TU)內，仍被計入持有一宗按揭。

當丈夫買另一層樓並申請八成按揭時，雖然不用繳付15%税，但按揭證券公司在TU內看到他有按揭在身，便會質疑那層新樓是不是自住用途，增加批核困難。

就算「甩名」完成，妻子已重做按揭，丈夫舊按揭紀錄都需時約一個月，才能在TU內正式抹去。

以上按揭障礙只限高成數按揭，如果新買物業按揭成數是六成或以下，普遍銀行都接受借款人持有多於一層自住物業。

若業主「甩名」予妻子並非為投資——原物業是讓父母居住，新物業則是夫妻自住，這樣按揭證券公司會否接受高成數按揭申請?

新物業為了方便小朋友未來上學，這些理由又是否合理？

其實，就算上述解釋是事實，最終仍要視乎按揭證券公司是否信納。

「如原物業面積近1,000呎，新物業僅200呎，憑這些資料，很難說服別人是換樓或是移居至心儀校網。如果借款人主動提供資料給按揭證券公司，例如小朋友入學證，可信程度便大大提高。

有業主問，如果舊物業「甩名」只為出租，新物業則屬自住性質，並希望申請高成數按揭，按揭證券公司又會否接受？

其實一個家庭，一層自住; 一層收租幫補家計，這是可接受的，但需要提供租約證明、釐印等資料。

除審查自住用途外，按揭證券公司也會審查首期來源。如果首期來源是「甩名」套現所得，又是否可行呢？

假設丈夫「甩名」給妻子，妻子重做按揭兼加按套現，然後借錢予丈夫做首期，這本身並沒有問題。

但如果丈夫「甩名」給妻子後，並做妻子借款人助舊物業套現，用來作自己新買物業的首期，便可能構成靠借款支付首期之嫌。

值得留意的是，業主第二層物業若涉及五成以上按揭，並不能出租；高成數按揭尤其嚴格，按揭證券公司每年會抽樣出信給借款人，要求他們提供物業自住證明，例如水、電、煤繳費信。如果未能提供，可能會追收貸款、加息及或增按揭保費等。

子非魚

過往《經濟一週》專欄：