定額供款按揭 隱藏「利叠利」風險【星之谷專欄－都市日報】

大部分業主或許較少留意供樓方式原來有好幾種選擇，本欄上星期探討了「每兩星期還款」玩法，今期則談一談「定額供款」的利與弊。

業主申請按揭時，申請表上可選擇「定額供款」或「固定年期」方式供款。大部分申請人都會選擇後者，簡單而言是鎖定還款年期，例如25年，然後銀行便會按當時利率，計算每月還款額。

假設利率不變，25年間每月還款額均相同，而且息隨本減；如果利率上升或下跌，由於還款期固定，每月還款額便會跟隨息口變化增加或減少。

目前大部分按揭申請者都會選擇「固定年期」供款，銀行也鼓勵使用這個方法，因為行政上較容易處理。
「定額供款」則相反，並非聚焦於固定供款年期，而是鎖死每月供款金額，無論利息如何浮動，還款額不會隨之而改變，還款期則有可能延長或縮短。

假設最初還款期是25年，當利率上升時，由於每月供款不會隨着利息增加，還款期將攤長至25年以上，抵銷每月供款上升，變相利息攤長歸還，引致「利叠利」情況，全期總利息會上升很多。

不過，假設利率下降，由於每月供款不變，還款期將縮短至25年以下，變相可提早供完層樓，減省總利息支出。
另外，筆者發現業主不時有錯覺，以為選擇「定額供款」後，就算加息都不會「供貴樓」，原因是每月供款不變，事實上只是因為自動延長了還款期，增加的利息只是「遲還」，但最終都是要還。

而且，如果持續加息，不能無止境地延長還款期而保持每月還款不變。根據金管局指引，現時按揭還款期最長為30年，若果持續加息，還款期不斷延長，達至30年就會到達終點，屆時每月供款會增加。

「固定年期」好處是一開始可以借盡30年還款期，每月供款減少，壓力測試較易通過；「定額供款」則由於銀行要設立緩衝區(Buffer)，方便加息時可延長還款期，變成一開始不能做足30年，比如只可做25年，最低入息要求會比較高。

子非魚

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