經濟悲觀情緒籠罩 轉按賺2%回贈鎖定條款【星之谷專欄－經濟通】

《樓宇百科》傳媒昨日（２９日）報道，恆生銀行 (00011) 突然將轉按現金回贈率削至 0%，而且新造按揭回贈減至 1%，同時提高 H 按封頂利率，由最優惠利率 (P) 減 2.75% (2.375) 加至 P-2.65% (即2.475%)。加按息尚可理解，但回贈率削至零，唯一解釋是對經濟前景感到悲觀。

其實自 6 月開始，大銀行已經接連削減轉按回贈。匯豐於 6 月率先打響頭炮，由 2.1% 減至 1.5%，大部分銀行其後跟隨；7 月時，匯豐一減再減，不論是新買或轉按，全線由 1.5% 削至 1%；然後，恆生突然出招，索性將回贈率減至 0%。

削轉按至零不尋常

整件事情，筆者著實摸不著頭腦。過去十年，銀行從未試過削減按揭回贈，更遑論這樣激進，不尋常之處甚多。首先，縱使美國聯儲局正吹風減息預期，而不是加息預期，惟香港銀行業跟減可能性低，沒有壓力要把現金回贈率減至0%。

其次，即使從陰謀論角度推斷，銀行或憂心社會動盪觸發撤資，令資金面出現壓力，但觀乎貨幣供應M1、M2、M3，沒有大規模撤資跡象出現。而且近日港元同業拆息 (Hibor) 窄幅上落，走勢穩定，因此銀行收水之說不能成立。

有業界認為，這次減回贈主要是打擊轉按活動，因為轉按客一般忠誠度不足，每兩年便轉到另一間銀行，導致利潤率微薄。但是，匯豐連新造按揭也減至 1%，意味是全方位退場。當然，眾多按揭業務中，匯豐經營轉按意欲最低沉，是明顯不過的。

尚有莫明奇妙之處－－就是大銀行削回贈，但多間中小型銀行未有跟隨，不論是新按或轉按，仍然提供 1.8% 至2.1% 回贈率，如果銀行由多年前「水浸」變成現時「乾塘」，中小行埋應首當其衝，惟按兵不動多個星期，反映轉按並非全無盈利可言。

筆者認為，恆生轉按回贈削至零，唯一原因是對經濟前景悲觀。由於按揭佔整個貸款組合比例相當高，當預期經濟好時，大銀行不介意按揭邊際利潤微薄，積極搶奪市場佔有率，吸到按揭客戶後，再交叉銷售其他產品。

當預期經濟不好時，這些策略性行動變得不切實際，乾脆開源節流，把資金投放於高邊際利潤產品銷售上，於經濟下行時更具防守性。

其他銀行料跟風

恆生帶頭把回贈削至 0%，其他大銀行預料會跟隨，但未必減到 0%，預期只會減至 1% 水平；中小行會維持轉按回贈在 1% 以上，趁機吸納大行客戶，但「 2.1% 世紀回贈率」將會成為歷史。

業主如有轉按需要，趁仍有銀行提供 2% 或以上回贈時，應盡快遞交申請表，鎖定世紀回贈率，否則蘇州過後無艇搭；就算兩年罰息期未完，業主都可以申請轉按，鎖定按揭條款。

如果銀行未來逐步「收遮」，甚至蔓延至其他貸款（例如中小企貸款），整個銀行體系的貨幣乘數效應  (Money Multiple Effect) 便會萎縮，對經濟中長期損害會逐漸浮現，甚至比現時零售和酒店業蕭條的影響更為致命。

不過幸好目前楼价仍然相當堅挺，緩衝了收緊按揭所造成的經濟影響。在香港，樓市始終是經濟堅定不移的支柱。

莊錦輝

星之谷按揭轉介行政總裁

http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/commentary_expert_detail.php?newsid=ETN290830144&page=1&category=property&expert=raymondchong