物業轉名 唔怕遭配偶背叛 一招免業權流失【星之谷專欄－經濟一週】

【 物業轉名 ．經一專欄 】筆者連續數週講述「甩名」及物業轉名的方法，以及在法律上須要注意的事項。雖然這兩招有助業主減省費用支出，但仍有很多讀者對相關操作存疑，最大顧慮竟然是夫妻信任問題——始終要將業權轉讓給另一半，難免心感欠保障。

物業轉名 最怕呢件事⋯

事實上，夫婦共住物業，即使業權只有丈夫名字，在法律上所有資產都是夫婦共同擁有。如他朝不幸離婚，法庭一般判決都是平均分配；如有子女，分配方法則對撫養權擁有人更有利。不過話雖如此，很多人會擔心「 甩名 」或 「 物業轉名 」給配偶後，對方成為合法業權擁有人，可以突然賣樓而毋須知會另一方，在法律上亦沒有方法阻止。事實上，這並非完全沒有辦法，仍有「帶頭盔」的做法，以阻止這樣的事情發生。

物業轉名後 如何防賣樓

「帶頭盔」做法比較迂迴，筆者首先解釋物業買賣基礎知識。如果是物業轉名，雙方必須簽署一份臨時或正式買賣合約，訂明買賣雙方姓名、楼价及成交期；如果是夫妻「甩名」，成交期是轉讓契完成日。要留意在法律上，業主是否回復首置身份是以臨約訂立日期計，而不是成交期。在稅局的角度是不理會甚麼時候完成轉讓契，訂立臨約當天便是轉名或「甩名」之日。

正因如此，物業轉名或「甩名」可採取以下方法進行，首先夫婦到律師樓簽買賣合約，繳交印花稅，律師樓會將合約註入土地註冊處，然後可以把成交期定得很長，例如是很多年以後。那麼，雙方在法律上便成功「轉名」，但要很長時間以後才正式完成，物業狀態就變成了「待簽轉讓契」（pending assignment）。在這種狀態下，任何一方皆不能賣樓，因為買賣交易尚未完成。這種做法既可以令丈夫回復首置身份，亦可以避免妻子賣樓，令丈夫心理上多點保障。

勢阻礙轉按或加按

不過這做法有幾個缺點，首先是因為物業業權已轉移，但處於待辦狀態，丈夫無權轉按或加按。此時，丈夫只能默默地繼續供舊的按揭，惟銀行亦不會忽然追收貸款（call loan）；此外，妻子也因業權轉移未完成而不能叙造按揭。

第二個缺點是雖然丈夫已回復首置身份，但如果再買樓，舊物業每月供款仍會計入供款入息比率（DSR）。而且環聯信貸資料庫內仍會視舊物業為未解除的按揭，下一個物業的按揭成數便會扣減一成。這意味丈夫除了要準備多一成首期之外，亦需要很高收入才能應付兩層樓的壓力測試。

雖然迂迴賣樓的方法有這些缺點，但如果丈夫認為「甩名」欠缺安全感，信不過枕邊人，以上便是拆解辦法。最後筆者重申，倘若「甩名」夫婦沒有子女，建議讓持有100%業權的妻子寫一份遺囑，以防一旦發生不幸事故，單位可以歸由丈夫擁有；否則妻子的近親便有權分家產，這個單位便會隨時釀成爭產風暴。

子非魚

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