想靠按揭財技避辣稅拆解非近親甩名玩法【星之谷專欄－經濟一週】

【ED 經濟一週第1973期 – 星之谷專欄】筆者分享一系列轉名或「甩名」財技，特點皆是針對近親轉讓，如果轉讓的不是近親，例如奶奶「甩名」給新抱，玩法便大不同，將會詳細解當中訣竅。

近親是指父母、兄弟、姊妹、夫婦、子女。至於同母異父或同父異母的兄弟姊妹也算是近親，只要提供出世紙證明是同一父親或母親便可。

不過未婚夫妻不算是近親，如想「甩名」給持有物業的未婚妻，並欲避開15%雙倍印花稅(DSD)時，其實沒有甚麼秘技，最直接方法是註冊成為夫婦。

非近親轉名或「甩名」，税率是按物業權益計算。假設奶奶與新抱持有價值400万元聯名物業，由於法律上兩人不算是近親，如果奶奶想「甩名」給新抱，屬非近親轉讓；倘若新抱名下有物業，這項交易新抱便須繳付15%印花稅。

迂迴避稅或會被查

不過，由於是持有聯名物業，假設兩人權益分別50%，而15%「辣稅」只需用楼价一半，即200万元計算，税款為30万元。

如果奶奶只持有聯名物業5%權益，那麼「辣稅」只需用楼价5%即20万元計算，税款為30,000元。

非近親轉讓不能豁免額外印花稅(SSD)，按上述例子，如果聯名物業是三年內買入，奶奶「甩名」亦需繳付SSD「辣稅」，首6個月税率20%；6至12個月為15%；12至36個月為10%。

由於非近親「甩名」的稅項高，不少人絞盡腦汁避税。筆者想分享一個故事：一佔擁有物業的Helen與奶奶持有聯名物業，而這位新抱想買斷奶奶的一半業權，但不想付15%稅款。

這是她提議奶奶先將聯名物業的50%業權轉名給兒子，即是Helen的丈夫，然後由丈夫再轉名給Helen。

由於這兩次均為近親交易，故此有望避開DSD及SSD兩項「辣稅」，理論上，這方法是可行，但實際上，出事的機會高。

因為稅局或會視兒子收購母親50%業權「不是代表自己行事」，而是代表最終獲得全數業權的太太，最終稅局可能會追收15%從價印花稅差額，以及15% 的買家印花稅。

再分享另一個有趣故事，有一位顧客Kelvin打算賣樓，而他的姑媽願意以600万元接貨，問題是單位尚有三個月才過SSD期，但又擔心期間楼价大跌。

他與姑媽商討後，決定先出售10%業權即60万元，只需繳付60,000元「辣稅」; 待三個月SSD期過後，Kelvin將餘下90%業權出售。

這個方法好處是猶如繳付訂金，而10%業權亦難以易手，但壞處是如果楼价期間下跌，如何保證姑媽會守承諾，以約定的價格購買剩餘90%業權？故此實行前應諮詢律師意見。

筆者重申，如果持有聯名物業雙方不是近親，建議以「分權」而不是「長命契」方式持有。

「長命契」壞處是如果其中一方不幸離世，其所擁有業權會自動歸於另一位聯名業主，而不能由後人
繼承,無論是否已訂立遺囑。如果以「分權」持有，業主離世後，權益則由後人繼承。

子非魚

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