拆解居屋轉名宜忌留意銀行估價差距【星之谷專欄－經濟一週】

過去一系列文章探討私樓轉名及「甩名」的方法和技巧，有讀者來函查詢:「如果是居屋轉名 ,有甚麼需要留意?」因此筆者分享相關注意事項。

倘若未補地價居屋打算轉名或「甩名」給其他家庭成員，必須要得到房署的同意。房署同意的原因通常有數個，包括因離婚或分居，將業權轉給配偶；因結婚或取得房屋福利，家庭成員要搬走；移民或赴海外工作。

並包括因家庭成員付首期或供樓而申請更改業權；業主病危、去世或年紀老邁 (年齡超過65歲)；破產等等。

如要以上述理由轉名，必須要提供相關證明。當房署批准之後，雙方須簽一份轉讓臨約，並把臨約及房署批准信交給律師樓，然後新擁有人便可以到銀行申請按揭。

倘若未補地價居屋轉名，以送贈形式進行，雖然私樓如果是送契交易，五年內申請按揭會有困難，但居屋業主不用擔心，因為未補地價居屋背後有政府擔保，即使是送契樓仍可申請按揭。

難加按或延長還款

由於政府容許未補地價居屋，以送贈方式轉名，所以不必繳付印花稅。

即使接收物業權益的家庭成員不是直系親屬，或本身有樓者，例如外母轉名給擁有物業的新袍，也不需要繳付15%印花稅。

未補地價居屋持有人應要注意，獲轉名後按揭需要重新申請，但不能套現，亦不能延長還款期。

例如轉名前按揭餘額為100万元，年期餘下十年，新按揭最多只能做100万元及十年;如果早已經供完，亦不能重按。

另一點需要留意，私樓轉讓價是由買賣雙方決定，未補地價居屋是以銀行估價作為批核按揭。不同銀行的估價可以非常「海鮮價」，建議要接觸多幾間銀行的報價。

而且由向房署申請轉名，直至律師樓完成轉讓契時間漫長，期間如果楼价下跌，貸款額有機會批不足，未能清還全數現有按揭，可能有需要補錢。

目前居屋最佳按揭計劃是按息2.375厘，總現金回贈率2.4%，現金回贈如超過1%須扣減貸款額。

轉名之後有三年鎖定期，期間賣樓要繳付額外印花稅(SSD，六個月內賣樓須付楼价20%；六至12個月內賣樓付15%；12至36個月內賣樓付10%。

SSD是甚麼日子開始計？答案是以律師樓轉讓契 (不是臨約)成立日起計三年；私樓SSD則是以臨約日期起計。

或許有人會問，未補地價居屋業主「甩名」後，是否可以買私樓? 其實取得房署批准信，到律師樓簽轉讓契後，在法律上確實已經擁有首置身份，買私樓毋須付15%「辣稅」。

不過須留意，如果當初「甩名」是為了回復首置身份買樓，稅局和房署或會徹查當時「甩名」理由是否誠實或真確，因為已經涉及濫用公共資源。

子非魚

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