進階玩轉按揭成數 I-II【星之谷專欄－頭條日報】

多於一個按揭借少一成政策的實行，令原本利用這個方法加按再加按人士，套現變得困難得多。最近2星期，我們在《頭條日報》分享了按揭成數 、加按套現的小知識。

多於一個按揭借少一成政策推出兩年多，在此政策前，假如按揭申請人入息超高，基本可無視壓力測試，只要樓巿升了便可加按再買，毋須顧慮太多。可是，原本利用這個方法加按再加按人士，在按揭成數上限扣減一成下，要套現便困難得多。

舉個例子，陳先生原有一個住宅價值600万元，另有一個車位價值50万元。在2016年底，即該例實施前分別借取六成及四成按揭，即360万元及20万元。兩年後，楼价及車位分別升值兩成，住宅升至720万元，車位升至60万元。可是，由於陳先生有兩個按揭，在新制下他在替這兩個物業轉按時，只能申請五成及三成按揭，分別為360万元及18万元。完成後，扣除兩年間清還的本金後，大約只剩17万元。

屈指一算，細價樓由六成按揭減至五成，楼价需要升14.4%才能平手翻按。假如楼价過千万，按揭成數將由五成減至四成，楼价便要升19.1%才可以。

假如他先將車位按揭清還，又或者在申請時向銀行提出，在提取住宅按揭時，會同時把車位按揭清還，住宅按揭成數上限便可重回六成，即432万元。一來一回，實際上他可以套現71万元。

假如住宅與車位屬同一屋苑，還可以再玩得高階一點，把住宅及車位同時轉按至同一銀行，並取得與住宅一樣的按揭成數、年期、利率及回贈等條款。以這個案計，總估值是780万元，便可借得468万元按揭，套現107万元。

假如車位屬不同屋苑，又或者有數個車位，亦可考慮在取得住宅按揭時，全額付清車位價格，完成後再重新申請車位按揭。以陳先生的例子，住宅可取得六成按揭，但車位只可取得三成按揭，合共套現89万元。可是，60万的車位只能借得18万元，當中需要進行一次贖契，然後再做一次上會，多花數千元律師費的成本就相對重了。

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繼續研究上期例子，假如有一個住宅及一個車位按揭的陳先生，後來再買一個60万的車位，並申請三成按揭。當轉按住宅及第一個車位時，便無法擺脫第二個車位按揭，即使找一間接受住宅跟車位同時承按的銀行，也最多只能申請780万的五成，即390万按揭。

陳先生可考慮把住宅及第一個車位翻按的同時，清還第二個車位按揭，便可申請借取780万的六成即468万。當完成住宅加一個車位按揭時，剩餘已全額付清的車位，便可以再申請三成按揭，往後每一次按揭也可如此借盡按揭成數。

筆者身邊的朋友，在早幾年進行細價樓一開二、二開四，不少人在近期已進行多合一動作。閒談之間，發現朋友多合一後，將套現的資金，用來全額付清購買車位，或夾錢購買工廈及寫字樓等而不申請按揭，朋友的想法也值得深思。

假如王先生擁有一個1500万元住宅及四個與住宅不同屋苑，各值150万元的車位，當他完成住宅按揭後，可考慮將四個車位各翻按三成，取得180万元，多購入一個150万元的車位後剩餘20多万元。他持有的資產總值便立刻增加150万元。

另一個角度看，由於有其他按揭在身，這個住宅單位的按揭成數須扣減一成，如單位升值10%，四成與五成按揭之差便套現少165万元，其實也足以全額付清多一個車位。筆者在上一篇亦提及，假如他因有另一宗車位按揭，導致按揭成數上限減少一成，該住宅便須在兩年內升值19.1%，才可平手翻按。

將該批車位以三成翻按方法，雖然每四個車位可即時生出一個車位，但是當楼价在期間升值，業主難以加按套現投資，假如住宅價值比車位高得多，該分野便會更為明顯，讀者也可看看是否需要多合一。

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