一個低級錯誤 賣樓墜法律陷阱【星之谷專欄－蘋果日報】

【星之谷專欄－蘋果日報】細節決定成敗，幾百万一層樓，每個步驟都有法律陷阱，一個小錯誤，層樓隨時賣不出去。

客人阿文近日向筆者訴說一個慘痛經歷。10年前，他從一間公司手上購入一層港島區物業，首嚐做業主滋味，興奮情緒難掩，買樓簽約時竟然沒有看清楚賣方公司的鋼印蓋章（即以鋼印在紙張壓出凹凸圖案），犯下嚴重錯誤。
原來，這間公司有多間姊妹公司，負責人與阿文簽約時，不小心用了其他公司鋼印蓋章，而且擠壓力度不足，印章較淺，連律師樓也走漏眼，簽署合約同意為「妥善業權」（Good title），並完成交易，阿文多年以來一直也不察覺。

10年後，阿文層樓當然累積了不少升幅，心癢癢打算換樓，同時亦覓得買家，出價剛好是成本價1倍，利潤約600万元，成交在即之際，買方律師樓發現了這個歷史遺留的低級錯誤，由於懼怕業權出問題，決定「踢契」取消交易。

錯用鋼章慘被踢

阿文心慌慌，立即嘗試尋找上一手業主，重新用正確鋼印補簽當年的買賣合約，惟令阿文絕望的是，這位前業主已經移民至加拿大，公司亦已經關門大吉。

之後，阿文層樓嘗試出售予幾位準買家，結果都是因為上述問題而失敗，層樓一直都賣不出去。
以上問題其實並不罕有，筆者想再分享另一個「小錯誤、大損失」的例子。

Mary早年有意買一層樓，由於賣家遺失了樓契，所以提出的是「核證副本」（亦即是影印契），而且由於賣家在海外公幹多月，故此授權妻子簽約賣樓，該位女士亦能出示授權書。

簽名有異律師生疑

Mary委託的律師樓處理成交時，見到影印契及授權書，為了核實業主身份，便從土地註冊處勾出十幾年前業主買樓時的買賣合約，遂發現合約內業主簽名和授權書上簽名有異，心生懷疑下，遂拒絕簽署「妥善業權」，銀行未能批出按揭。

買方律師通知後，Mary便打算取消交易，惟賣方律師樓認為簽名及影印契無問題，肯定授權書是業主本人簽署，因而拒絕取消交易，Mary一度走向撻訂邊緣。最後，她決定更換另一間律師樓，而這間律師同意給與「妥善業權」，銀行同意發放按揭貸款，最終交易順利完成。

以上個案有個共通點，就是律師樓對樓契的解讀相當嚴謹，如果律師樓不肯簽「妥善業權」，銀行不能批出按揭，便需要轉用其他律師樓，惟四處尋找合適律師樓需時，未必能趕上成交期，而延長成交期也需要賣方同意，令買家有被殺訂風險。

其實，遇到個案一「用錯鋼印」情況，阿文如果希望物業順利成交，可要求買家委任當年前業主委聘律師樓做代表。如果該律師樓願意承接，應該會願意給予「妥善業權」，因為當年確實就是這間律師樓見證雙方成交。

尋找合適的律師樓

阿文最近用這個方法遊說準買家，最終順利完成交易；筆者建議另一個方法是買家購買「業權保險」，鼓勵律師樓安心簽「妥善業權」，便能解決很一些樓契上的麻煩。

其實在車位市場上，也經常有關於業權轉移問題發生。車位市場炒賣熾熱，一個屋苑車位，不只是屋苑居民搶購，就算非屋苑投資者也有興趣，卻不知道很多時候大廈公契列明：「車位業主有責任賣給屋苑業主，不能賣給街外人。」

當然，很多屋苑車位業主不理三七二十一，照賣給街外人，而街外人也未必知這個公契條款，最終買家律師樓不肯簽「妥善業權」，惟買方難因此而踢契，沒有「妥善業權」便做不到按揭，需要full pay。

子非魚

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