大銀行吐削現金回贈，轉按仍有利可圖【星之谷專欄－經濟通】

大型銀行例如匯豐及中銀香港(02388)，相繼削減轉按現金回贈率，由最初2.1%加2000元，近日減至僅得1.5%，其他銀行預計陸續跟隨，如果轉按只得1.5%，究竟是否仍然值得去馬？

所謂轉按，實際是待罰息期過後，轉到另一間銀行申請按揭。轉按除了可以賺取現金回贈，還有套現、甩名、甩發展商二按、甩按保（取保15%保費）等功能。

純粹從投資角度而言，透過轉按賺取現金回贈是回報不錯的項目。以貸款額400万元為例，1.5%現金回贈率，代表有6万元現金落袋，扣除5000元律師費後，仍有5.5万元，基本上是毋須付出成本，每兩年罰息期過後便可以轉按一次，何樂而不為？

轉按成本只有律師費

然而，很多客人最大心理障礙是封頂利率改變，原因是以前Ｈ按計劃封頂利率為2.275%，若果轉按後，最著數的封頂利率已經是2.375%；10點子利率上升，每月供款增加，是否代表轉按無利可圖？

我們嘗試用數據去回答這個問題。假設借400万元，分攤30年還款計算，多10點子利率，30年來利息成本增加7.2万元，若果現金回贈僅是6万元，表面上似乎有1.2万元虧損。

不過這項虧損，是假設轉按後，未來30年利息都是有升冇跌。然而，美國聯儲局正在部署減息，就算香港未有跟減，那怕未來兩年按揭利率不變，只要封頂利率維持2.375%，再轉按的話，已經可以在毋須虧損情況下再賺6万元，計及首次轉按1.2万元虧損，淨賺4.8万元。

如果低息環境延續多年，業主有幸可以於30年間以相同封頂利率，不停轉按，直接賺取之現金更多。若果業主堅持因為10點子輕微利息溢價而拒絕轉按，唯一理據只是這名業主相信未來30年，利率只會只升不跌。

轉按除了可以賺取銀行現金回贈，坊間大部分按揭轉介公司也提供額外回贈，最高達到貸款額0.4%，意味400万元貸款額有1.6万元落袋，其實已經足夠抵銷上述提及的1.2万元虧損。

按揭轉介公司主要是向銀行推薦客人賺取佣金，大部分願意拆佣予客戶。業主只要向按揭轉介公司拿取一張按揭轉介表，填妥並交給銀行，便能收取這些公司提供的回贈，留意要選擇有規模的公司。另一樣值得留意的是，如果現金回贈率超過貸款額1%，需要直接扣減，不論回贈是來自銀行還是按揭轉介公司。

業主也可以透過加按取得額外回贈。假設按揭貸款是400万元，由於楼价上升，業主加碼借多50万元，至450万元，這筆50万元本身也有7500元回贈。業主只要把這筆50万元放在按揭掛勾存款戶口對沖，將額外利息支出降至零，一年後以「部分還款」方式歸還予銀行，毋須罰息淨袋7500元。

有些業主或許覺得7500元不是甚麼大數目，不過每2年轉按一次，小數怕長計，要發大財不應躲懶。

所以，就算有大型銀行將回贈率削至僅得1.5%，也應該轉按。其實現時尚有不少銀行未有跟隨匯豐及中銀表態，大可以趁這個時機申請，鎖定高達2.1%的現金回贈率。如果罰息期未到，但是在5個月內，有些銀行都接受預先申請轉按鎖定舊回贈率，到罰息期完才轉到新銀行。

最後筆者想提醒，現時美國聯儲局正醞釀減息，30年美國國庫債券孳息率僅得2.5厘，預料低息環境會持續；而銀行為搶奪市場佔有率，轉按現金回贈率終有一天會回升，未必可以回到目前2.1%高位，但升至1.7%至1.8%不足為奇。

星之谷按揭轉介行政總裁

莊錦輝