交吉買樓，臨成交前租客不肯走【星之谷專欄－蘋果日報】

買樓「伏」位處處，但有些「伏」，可能完全意想不到。網上討論區有位網友大呻，早兩個月前買樓自住，屋內原租客的租約本身在成交日前便完結，原業主已經通知他要搬走。雙方亦已簽訂了正式買賣合約(俗稱必買必賣合約)，豈料在關鍵收樓階段，租客突然租霸上身，拒絕搬走，單位未能交吉。

網友（買方）的律師樓建議該名網友取回訂金、取消成交便算，並聲稱無法要求賣家賠訂，網友很不忿氣，覺得賣方責任竟然由買方來承受，故此在討論區求助。

筆者認為這種情況其實仍有得救，而且買家毋需取消交易及取回訂金，尤其是如果楼价在交易期間（約2個月時間）內上升，取消交易後，買家很大機會未能以同等價錢買到其他同類單位，只會令自己蒙受損失。

單位未交吉涉嫌違約

其實，網友遇到這些不幸事情時，首先要不變應万變，通知律師樓交易必須繼續；如果到成交日，賣家仍未能把合約上的單位交吉轉移給買家，便屬違約，買方不必要自動放棄權利。

再者，在買樓實務操作上，買方律師樓會託管成交價尾數，不會即時交給賣方，一直等到賣家正式交吉為止。在這段時間內，買家可以向律師樓申報損失，到最終完成交易時向賣家申索（claim），並在上述成交價尾數扣除。

舉例，如果賣家用了2個月時間才能成功「請走」租客並完成交易，買家仍可以保留權利向賣家索償因延遲收樓的合理損失，但假如雙方不能在金額上達成協議，便要訴諸法庭了。

何謂合理的成本呢？例如買家原本的居所是租用的，並且與交易中的物業類似的話，延遲兩個月收樓而需要多繳兩個月租金便是合理的損失。但假如買家未能收樓後卻去了租住五星級酒店或豪宅，該份支出便屬不合理的申索。當然，世界上不會有兩個一模一樣的住宅物業，法庭會根據雙方提交的評估標準對有關巿值作出判決。

買家可向賣方申索損失

當然賣家未必會欣然同意索償，雙方律師都需要為此周旋，也會產生額外律師費用。要留意，由於買賣合約已註入土地註冊處，如果買家企硬要成交，賣家有責任想辦法令租客搬走。在此情況下，賣家不能將該物業再出售或出租，亦不能再做按揭抵押。

以上是買家可採取最強硬的做法，但要留意，無人能肯定賣方會否在最後一刻趕及交吉，所以買家仍然要有在原訂成交日完成交易的準備，例如需照常獲得按揭的批核及預備足夠資金找尾數。同時，亦需與代表律師樓緊密聯系，有必要時出信與對方律師樓以確保己方權益。買家亦需保留可能因物業交易告吹而衍生的損失，例如前段所述的住宿開支，甚至楼价上升而需購買另一同類物業的額外成本等的証明。要特別注意的是，在索償個案中，買賣雙方都有責任減低因該宗爭拗而衍生的費用，將費用煲大了反而會得不償失。

可能有業主會問：「如果我唔想咁強硬，息事寧人，乾脆取消交易取回大訂行不行？」答案當然是可以，但問題來了，如果一旦同意取消，之後所有損失均不能向賣家追討，包括經紀佣金、律師費、取消按揭而產生的銀行罰款，以及買另一層更貴物業的額外支出等。

賣方應嚴防租客玩嘢

另外也要注意，如果物業是申請6成以上高成數按揭，銀行一般都要驗樓，如果租客不肯走或不肯開門，銀行便不能批出按揭。如果遇上這個情況，取消交易有可能是最佳選擇。但如果按揭已批並在成交日已經放款，強硬做法也不妨一試。

最後，這件事中有幾個教訓大家要留意。在賣方角度而言，如果打算交吉賣樓，最好等租客走後才放盤，否則當租客知道業主已經簽了交吉賣樓的話，可能會因此「玩嘢」敲詐業主。

買方心儀單位若果有租約在身，但又想交吉買，就算租約在成交日前完成，最好在買賣合約中清清楚楚寫明：「如果成交日未能交吉，賣家需要賠償合理損失。」令雙方都有保障。但要留意，一旦在合約上加入這條款，宜先向銀行問清楚該條款會否影響按揭批核。

子非魚

星之谷按揭轉介

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