加按利息可扣稅？物業供樓扣稅3招財技【星之谷專欄－蘋果日報】

又到拆開「綠色炸彈」的季節，業主扭盡六壬慳稅，相信不是想聽筆者講「居所貸款利息可以扣稅」這些舊新聞，不過原來配合複雜按揭財技，「走火入魔式」的按息扣稅，真的可以去到好盡。

近日很多客人問筆者，「供樓利息可以扣稅，那麼加按部份、現契樓重按可不可以扣稅？」其實要視乎用途。如果加按套現是用來投資股票、消費、或放在按揭掛鈎存款戶口（Mortgage Link）等，這些用途不能申請扣稅；如果用來以自己名義再買一層物業、車位或商廈，則可以扣稅。

舉個例子，假設業主物業加按套現100万元全購（full pay）車位出租。車位租金固然要付物業稅，但原來那100万元貸款利息亦可以扣稅。很多人不知道這點，但筆者已多次向稅局主任求證，得到的答案是正面。

加按買車位可以扣稅

雖然full pay車位沒有任何按揭，但由於資金是從自住物業加按獲得，可以從個人入息課稅表中「居所貸款利息」中申請扣稅。在報稅表內，業主應填寫車位資料、從物業加按套取貸款100万元、利息支出，並且用獨立A4紙聲明該100万元是從自住物業加按所得。如有需要，稅局可能需要業主提供文件，證明那100万元是用來買入該車位。

除了樓按利息可以扣稅，私人貸款利息也可以扣稅。假設業主用私人貸款的資金來full pay車位作投資用途，該私人貸款的利息也可扣稅。報稅時用獨立A4紙詳盡解釋購買車位的資金是從貸款而來，並提供文件副本，便万無一失。

私人貸款利息可扣稅

現時私人貸款利率很低，優質客戶可以低至約2.3%，如果可以扣稅，等於利息打85折，分分鐘利率比物業加按利率的2.375%還要低。而車位租金回報一般接近3厘，因此借私人貸款去買車位出租，可以享受正現金流，安心靜待車位長遠升值。

不過值得留意的是，借私人貸款來買車位，雖然是full pay，銀行不一定批。而且，如果稅階去到17%，個人入息課稅表扣稅未必着數；但如果在物業稅報稅表申報租金收入，雖然不能扣除貸款利息支出，但物業稅只是15%，建議業主計清楚才決定選用哪張報稅表。

轉按對沖利息淨賺稅金

另一方面，轉按兼延長還款期，除了有2.5%現金回贈外，也可以享受慳稅。舉個例子，假如物業已經供了10年，業主轉按到另一銀行，並重做30年按揭。由於還款期延長，每月利息支出增加，而利息可以扣稅，慳稅便會增加。

讀者看到這裏必定會問：「慳嗰少少稅，增加利息開支，唔係仲蝕咗咩？」其實延長還款期後，每月供款減少，只要把「減少部份」有紀律地放入Mortgage Link對沖，實際利息開支並無增長，惟賬面利息可以扣稅；如果是多樓人士，每層慳少少，其實金額相當可觀。

楼价升了，很多家庭都把握機會換樓。由於自住樓免稅寬減期只得20年，如果換樓時用上配偶名義，便可以重新享受20年扣稅。

換樓食盡免稅寬限期

舉個例子，目前自住樓已供了10年，假設以自己名義換樓，只能繼續享受多10年利息扣稅。如果改用配偶名義，而配偶是首置的話，便可以重新享受20年利息扣稅，比用自己名義多出10年。

不要看輕這10年，假設貸款額400万元，如果有10個年度可以扣稅，以17%稅階計算，可以慳近10万元稅金。兩公婆同心，其利斷金，用誰名義不要介懷，最重要是家庭可以透過各種財技，點點滴滴累積財富，留給下一代。

最後戴返頭盔先，以上慳稅財技，最終以稅局批核為準。讀者如對稅務有疑問，可到灣仔稅務大樓找當值主任查詢。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190525/59637558

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