唐樓及50至60年樓齡按揭【星之谷專欄－都市日報】

沒有𨋢只有樓梯的唐樓，很多人以為較難申請按揭，其實只要理解銀行背後批核原則，六成以上高成數按揭亦有機會批出。

唐樓或舊樓可申請高成數按揭

唐樓申請六成按揭問題不大，如果是樓齡50年以下，一般可以借足八至九成按揭；例如九龍城不少樓齡只有20幾年的無𨋢唐樓，楼价400万元或以下，都可以試批九成按揭。

有些唐樓則不容易申請八至九成高成數按揭，例如樓齡50年以上、樓宇質素較低，甚至是大廈出名多劏房，按揭成數可能會扣減一成。

不過一些高尚住宅區，例如何文田區唐樓，由於業主立案法團經常維修，保持大廈質素，楼价600万元以下，大有機會獲批八成按揭。若果業主仍然擔心，建議先到銀行預批按揭，才簽臨約買樓。不過就算未能獲批高成數按揭，獲批六成按揭機會亦非常高。

唐樓或50年以上樓也可借足30年

還款期方面，如果要申請高成數按揭，大部分銀行還款期是以「75年減樓齡」，上限為30年。不過要留意，銀行還款期除了計算樓齡，也計算人齡，最盡是「80年減人齡」，上限同為30年，即使樓齡計可足30年，如果申請者是60歲，還款期最長只是20年。

還款期短，每月供款便會增加，最低入息要求也會上升；置業人士要計算一下，若果未能借足30年，入息能否通過壓力測試？通過才好簽署臨約。

不過如果借六成，有些銀行可以不計算樓齡，就算是60年樓也可以借足30年，不過當然業主年齡也要符合資格(80年減人齡)。

申請按揭，驗樓注意事項

如果買唐樓，銀行驗樓機會很大，因此要確保賣家在成交前，願意開門給估價行驗樓。雖然這是不成文規定，但建議要在臨約上寫清楚，以策万全。驗樓的目的是視察單位有沒有僭建或結構性改動，比如改成劏房。一般輕微改動，例如改建開放式廚房，只要不涉及主力牆，都不會影響按揭。

很多唐樓設有平台，少不免有些僭建物例如簷篷，不過這些並不會影響高成數按揭。估價行一般會根據僭建規模計算「還原費用」，如果還原費只佔楼价很少百分比，一般都不會扣減按揭成數。

買唐樓或50年樓以上前要留意估價

最後，買唐樓要留意估價。很多時唐樓未能估足價，如果低於買入價太多，按證公司或會以估價計算按揭成數，亦即是「借唔足」。有些客人會在不同銀行估價，以為找到估足的銀行，並在那銀行申請按揭，便能借足，其實這是有風險，如果大部分銀行「估唔足」，按證公司有機會以自己估價計算按揭成數。

因此，如果準業主發現幾間銀行估價太低，與買入價相差很遠，申請高成數按揭前，建議先到銀行預批。

子非魚

• http://www.metrodaily.hk/metro_columns/按揭奇難雜症系列：唐樓/

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