白居二注意：過了擔保期居屋存按揭陷阱【星之谷專欄－蘋果日報】

過期居屋按揭條款嚴苛

陳婆婆最初是以白表核心家庭「家有長者優先選樓計劃」抽新居屋，由於她是長者，理應可以優先揀樓，不過事與願違，揀樓次序較後的她失望地而回。有幸有不幸，她同期抽中「白居二」資格並回流二手未補地價居屋市場，並且計劃買入一間呎價較便宜，但過了擔保期的二手居屋，並與賣方簽署臨約。

這個時候，原本打算以一手居屋標準申請按揭的陳婆婆，到銀行申請按揭時，才得悉按揭成數較當初少，幸好她亦有一筆退休金剛足夠支付4成按揭，然而原來過了擔保期的二手居屋需要提交入息證明，陳婆婆退休哪有收入？

雖然她的兒女挺身而出向銀行拍心口稱可以做擔保人，但原來居屋過了擔保期，銀行是不接受作為借款人的陳婆婆加擔保人，而兒女霎時間未有數百万元現金在身，迫他們陷入難以挽救的困局。重重死角下，中伏的陳婆婆遺憾地撻訂收場，被沒收數十万元訂金，期間更眼泛淚光。如果要買已過擔保期居屋，真的要計得清清楚楚。

白居二未必能申九成按

有些希望買入居屋的客人問筆者：「如果未過擔保期的白居二，是否一定借到9成按揭，兼還款期長達25年，而毋須繳交入息證明及通過壓力測試？」

其實未過擔保期，借款人確實毋須提供入息證明和通過壓力測試，但未必一定能借足9成按揭及還款期長達25年，原因是白居二按揭批核指引下，過了擔保期後按揭餘款需要降至楼价6成或以下。

舉例，如果意向居屋有一定樓齡，假設已經20幾年，意味擔保期只餘下數年，如果想申請9成按揭，可能還款期只得幾年，才能將按揭餘款在擔保期完結前降至6成水平，變相每月還款額非常高；相反，如果希望還款期長達25年，肯定不能借足9成按揭，變相要籌備更多首期。

最後希望想補充關於一手居屋按揭資訊。有些客人疑惑如果欠卡數及私人貸款，是不是應該還清後才申請按揭貸款？其實一手居屋擔保人是「宇宙最強」的香港政府，銀行批核按揭彈性非常高，即使曾經破產或信貸評級低，基本上也沒大問題，最重要是政府願意承擔責任。但要留意，如果是已過擔保期的二手居屋，批核標準完全不一樣。

子非魚

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