按揭過不到壓力測試？4招拆解方法【星之谷專欄－蘋果日報】

第二招：擬租金收入

根據金管局按揭成數指引，1,000万元以下住宅物業，自住最多可以借六成按揭貸款（上限500万元）；出租則最多只可借五成。如果楼价是1,000万元以上，無論是自住或出租，按揭貸款上限都是五成。如果業主申報物業用途為「擬出租」，就可以利用預期租金收入（擬租金收入）來幫助通過壓力測試難關。

如果單位是連租約買入，業主一定是申報出租用途；但如果是交吉盤，即使沒有租約，都可以申報「擬出租」，然後用「擬租金收入」增加入息。「擬租金收入」是由估價行估算，再將租金打六折，DSR要計40%，壓測DSR則計50%。

假設楼价是1,214万元，如果申報自住，最多只可借五成，即607万元。假設業主正職月入5万元，以DSR 50%、壓測DSR 60%計，最多只能借535万元。但如果申報「擬出租」，假設預計租金3万元（3%回報率），打六折後變1.8万元，再加上月薪5万元，合共6.8万元，以DSR 40%、壓測DSR 50%計，便可借足607万元，比報自住借多70万元，首期支出變相減少。

有客人曾問，如果申報「擬出租」，收樓後是否一定要放租？答案是業主有權選擇。由於每間估價行計算「預計租金收入」答案都不同，業主應選擇估價最高銀行；如果該銀行碰巧可以「擬租金收入」計算入息的話，對壓力測試大有幫助。

至於申報「擬出租」會否影響按揭利率和現金回贈？其實無論是自住、出租、擬出租，按揭利率都一樣，目前H按實際利率為2.375%，現金回贈最高2.45%（需要扣減貸款額）。

第三招：兼職收入「陽光化」

香港人辛勤工作，例如有些人正職是教師，晚上兼職做私人補習；又或者正職是電腦工程師，閒時freelance幫人寫網頁。其實這些兼職收入，全都可以計入DSR。首先，如果想這些freelance工作獲納入計算入息，需要先開設公司，附完整會計紀錄，儲存好收據等文件。只要紀錄做好，兼依法報稅，這些freelance收入便可以計算入息，借貸能力大大提升。

雖然開公司要申請商業登記，繳交利得稅；但完成上車之夢，這些支出不能慳。有客人問，開公司一定要公司戶口嗎？其實私人戶口收款亦可，只要會計文件、銀行賬目齊整，銀行成功對數，便可以納入成薪酬計算。不過要留意，如果以自己名義開公司「接job」，應向正職公司申報利益。

第四招：花紅津貼最大化

如果正職有花紅、佣金或津貼，由於每間銀行計算方法不同，應選擇對自己最有利的銀行。以花紅為例，有些銀行以過去2年花紅，再除24計算入息；有些則以過去1年花紅，再除12計算入息，應選擇合適的銀行申請按揭。

佣金也是同樣道理。銀行普遍以過去6個月佣金平均數計算入息；有些銀行會剔走最高及最低佣金月份，才去計算平均數，如果剔走後平均數高於過去6個月的平均數，便應考慮在這些銀行上會。

以上是筆者幾招幫助準業主通過壓力測試的方法，由於篇幅有限，所有按揭財技不能盡錄。最後，準業主有一點要留意，以上方法未必適用於高成數按揭，由於按證公司批核較嚴，股息或「擬出租收入」都不能當成收入。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190330/59426977