未來三個月可能是上車最後機會－「供樓平過租樓」重現【星之谷專欄－蘋果日報】

600万元以下「筍盤」倒數

筆者統計，現時只有少數屋苑符合上述3項要求。將軍澳區仍有慧安園、寶盈花園；沙田有沙田中心、第一城、金獅花園、花園城、偉華中心、景田苑；荃灣有海濱花園、麗城花園；葵青有青華苑、美景花園、葵涌廣場。

九龍東有淘大花園、嘉和園、麗晶花園，龍蟠苑最後倒數中；長沙灣有美居中心；紅磡有黃埔新村，但樓齡較大；港島有嘉輝花園、筲箕灣中心。如果想要半新樓，港灣豪庭現時成交價已高達630万元，至於能不能劈至600万元，準業主需要運氣及鋤價技巧。

如果錯過8成按揭上車機會，樓市又展開升浪的話，屆時如想上車可能要移師至新界西北區揀樓，通勤時間增長；亦可考慮買一些樓齡較大屋苑，例如荃灣中心。

筆者沒有水晶球，樓市預測不會100%準確，但現時買樓與否只是簡單的博奕邏輯——如果準買家買樓是希望自用，應否將置業安居機會用作籌碼，來賭將來楼价下跌？如果賭輸，600万元以下市區兩房單位放盤消失，可謂嚴重影響人生規劃。

現金回贈等於2年免息1年

另一方面，銀行按揭現金回贈不斷攀升，最新已達2.15%，計及按揭中介回贈接近2.45%，而按揭利息只是2.375%，等於首年免息。若果業主每2年轉按1次，即每2年便可免息1年，30年按揭只需要繳付15年利息，實際按息變相只是1厘多。

值得注意的是，現時通脹率約2%至3%，在實際負利率環境下，楼价隨通脹上升，樓債隨通脹貶值；樓債貶值多於貸款利息支出，因此槓桿借貸買樓是王道，中學生都明白這個道理。買樓基本上是對沖生活負擔重要工具，不買樓選擇租樓與「沽空香港」無異。

根據差餉物業估價署資料，現時B類物業（430呎至752呎）去年8月高位時租金回報率跌至2.3%，剛巧那時候按息升至2.375%，如果不計算現金回贈，便形成「租樓平過供樓」錯覺。但現時租金回報率回升至2.5%以上，銀行現金回贈率亦由去年1.7%升至2.15%，「供樓平過租樓」重現。

「供樓平過租樓」重現

再看看金管局數字，新做按揭平均按揭成數仍處於46%左右，接近歷史低位；香港是全球數一數二物業借貸率低的城市，意味資產價格向上機會大於向下。壓力測試限制了每月供款佔入息比率，令高入息人士才能上車，因而令港樓根基更穩固。上車置業，正如「超人」李嘉誠所說：「自住冇問題。」有能力買便應該買，未來3個月上車最後機會，希望大家好好把握。

筆者回憶，2016年時某網絡紅人在討論區發帖文勸人上車，當時仍有不少藍籌屋苑600万元或以下，現時一語成讖，該文章題為〈未來3個月上車最後機會〉，筆者以同一標題向該前輩致敬。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190316/59372978