2019新居屋高回贈按揭手冊【星之谷專欄－都市日報】

新居屋已經開始揀樓，按揭利率每間銀行都一樣，都以最優惠利率(P)為基準，大P是P-3%，細P是P-2.75%，兩者實際年利率為2.375%。不過，現金回贈率則每間銀行不同，目前有銀行最高回贈達2.45%。

按揭回贈高於1%須扣減貸款額

但要留意，現金回贈率若多於貸款額1%，需要在貸款額中扣減，達到「借少還少」效果。舉個例子，假設楼价400万元，業主借九成半按揭，貸款額380万元，銀行及按揭代理給予客戶總現金回贈率2.45%，等於獲得9.3万元現金。

扣減這筆現金回贈後，貸款額將降至約371万元，刻下業主須預備較多首期，但當物業成交後，該筆現金回贈將會到業主手裏，最終是首期不變，但還少9.3万元貸款，業主現金流顯得更加充裕。

不過有業主不明白這個道理，堅持選擇現金回贈率只有1%的按揭計劃，按上述例子，貸款額在毋須扣減下維持380万元不變，現金回贈3.8万元落袋。

罰息期後轉按 再賺優惠

筆者認為，若果業主誤解扣減貸款額的情況，而選擇1%現金回贈計劃，實際會令荷包受損。雖然1%現金回贈計劃貸款額不會遭到扣減，維持380万元，兼且有3.8万元現金回贈落袋，等於首期只付出16.2万元；但2.45%現金回贈計劃只須歸還貸款額371万元，首期為20万元，後者實際多賺5.5万元。

另一個值得注意的地方是，居屋按揭罰息期為兩年，兩年後轉按到其他銀行，又可取得超過2%現金回贈，業主可以不斷重複使用這個優惠。

無須入息證明文件及壓力測試

新居屋最高可借九成半按揭，還款期最長達25年。由於新居屋有政府擔保，業主不需要提供入息證明文件及通過壓力測試，但要申報入息。如果入息不足夠供樓，業主可以家庭成員總入息計算。此外，新居屋沒有年齡限制，即使是80歲長者也可以借足25年。

有客人問，若果新居屋以家庭成員計算總入息，會否在環聯信貸上顯示，影響家庭成員日後再買樓？其實家庭成員不用害怕，因為最終只會登記業主名字。

最後，有些銀行可以即日申請即日批新居屋按揭，有些則要花時間查閱信貸報告，若果業主年紀太大，銀行會要求家人陪同申請，可因應自己情況選擇合適銀行。

子非魚（逢周五見報）

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