過去3星期我們在《頭條日報》〈非魚論市〉專欄分享了物業報稅及供樓利息扣稅的技巧和注意事項。
自住及收租物業報稅(一)
有關物業的稅項有很多種,買賣物業時要支付印花稅,包括從價印花稅及可能適用的買家印花稅或額外印花稅等。出租物業的合約也須打釐印及繳付相應印花稅,以上皆屬一次性稅項,各方須就有關適用條款繳付相應印花稅。
收租物業則須就租金收入報稅。一人全權擁有物業的租金收入,應在個人入息稅報稅表(BIR60)第3部呈報,不用填寫物業稅報稅表(BIR57)。聯名業主則須填寫物業稅報稅表,以及各自選擇是否想以個人入息稅申報。物業稅報稅表是按物業為單位發出,如三個人聯名購買一個物業,只須填報一張物業稅報稅表。自住物業也可以申報利息開支,將於下一篇詳述。
租金收入的應評稅淨值計算方法是「(全年租金收入–差餉–不能追回的租金)x 80%」。在物業稅報稅表中沒有其他可扣減項目。在個人入息稅報稅表中,除了上述扣減外,為了獲得租金收入而支付的利息亦可獲得扣減,業主本人亦可享其他免稅額。
聯權業主之中任何一人如想將租金收入,以個人入息稅計算,可以在物業稅報稅表內第1部,在個別業主的「選擇個人入息課稅」方格內填上剔號,同時亦應在個人入息稅報稅表第6及7部中填寫有關資料。
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選擇以個人入息稅申報租金收入並無壞處,稅局會分別以物業稅及個人入息稅計算,並收取較低稅額。由於物業稅報稅表只會交到其中一名業主手上及填報,填報者應諮詢其他業主意向。
在購入單位的第一個報稅年度,稅局會寄出「物業出租通知書(IR6129)」,業主收到後便可向稅局申報,隨後稅局才會寄出物業稅報稅表。即使將租約打釐印也不代表已通知稅局該單位已出租,稅局不會因此自動發出物業稅報稅表,業主須自行填報物業出租通知書。
自住及收租物業報稅(二)
自住物業利息開支有扣稅限制,每年上限10万元,最多只可申報15個年度。
申報居所利息開支,須在個人入息報稅表第7.1部填寫詳情。該筆利息開支必須是為了購買該物業而支付,假如期間曾經加按或轉按套現,套現部份衍生的利息開支是不能獲得扣除(表格內有位置申報)。現時有按揭利率掛鈎存款計劃,延長貸款年期不會增加實際利息開支,但有效減低償還本金速度,並把每年帳面利息增加,長遠會獲得更多利息扣稅額。
有些人會認為,待利率上升時才申報利息開支較着數,可是由於本金會隨著供款一直減少,以2.375%息、30年供款期計算,十年後尚欠本金,只剩下原貸款額約四分之三,屆時按揭利率要比今日多三分之一,才會獲得與現時相同的免稅額。另外,屆時才開始申報利息開支,剩下的供款年期不多,本金償還速度亦會加快,實際利息開支將幾何級數減少。
申報利息開支是以財政年度計算,假如是在財政年度中後期入住,首年利息開支便相對減少,這種情況下應考慮是否延至下一年才開始申報居所利息開支。
夫婦聯名擁有的物業,在申報居所貸款利息開支時,稅局會把兩夫婦的扣稅年度上限一起扣減。扣稅額方面,上限會由一人10万元,換算成兩人每人5万元,總扣稅額上限沒有分別但年期白白浪費。
假如物業由兩夫妻共同持有,而太太沒有應課稅入息,便可以把太太所屬業權部份的利息開支交由丈夫申報,詳情應填報在第7.3(2)項。
比較少人注意到的是,自用車位利息一樣可扣稅,但須與住宅在同一發展物業內。
自住及收租物業報稅(三)
聯名收租物業的租金收入、差餉及未能追回的追金,必須在物業稅報稅表(BIR57)填報。假如任何一人想以個人入息稅計算,亦可在物業稅報稅表內第1部「選擇個人入息課稅」方格內填上剔號,然後按個人入息稅申報,稅局會在兩者計算後收取較低稅額。個人全權擁有物業的租金收入,只須在個別人士報稅表(BIR60)內第三部填報,格式與物業稅報稅表相似。
無論聯名或個人全權擁有物業業主,均可在個別人士報稅表內申報因購買物業而衍生的按揭利息。除此之外還可以享有免稅額及慈善捐款等稅務優惠。假如該年度個人入息稅獲得財爺派糖亦可因而得益。業主應先在第6部「選擇個人入息課稅」及6(1)項剔選「是」、在6(4)項填上聯權或分權擁有的出租物業數目。
利息開支須在第7部填寫。業主須在7.1(1)項填報物業地址;7.1(2)項確認按揭貸款是用於購入物業;7.1(3)項確認按揭是否屬再次按揭,與自住物業一樣,按揭之中加按部份是不能獲得利息開支豁免的;7.1(4)項填上物業業權比例,稅局會根據業權比例計算所歸屬租金收入。
聯權物業有時是全部人全額現金支付;有時是各人一起分擔首期及貸款;亦有其中一人以按揭支付,而其他以全額現金支付。在7.2部,個別業主可申報自己為該物業支付利息。收租物業扣除利息開支沒有年期上限,而金額上限是租金收入應評稅「淨」值(即應評稅值的80%)。一個400万元單位,借取五成按揭即200万元,一年利息開支約4.7万元,以租金收入每月1.2万元計,每年應評稅淨值約11万元,即是全數利息開支均可以扣稅。
假如聯名收租物業,ABC各佔三分之一業權,其中A的租金收入以個人入息稅繳付,物業稅稅單將只會收取原本三分之二的稅額,A須與BC自行溝通如何繳付。
http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20190212/739813/
物業稅報稅表(BIR57)樣本
https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/ind_cot_dem1.pdf
個別人士報稅表(BIR60)樣本
https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/ind_ctrc_demo.pdf
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